来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
最近，作为房地产行业领先的大型国有企业，招商蛇口公布了2025年上半年的经营情况，初步观察下来，表现尚可。
今年上半年，招商蛇口总共获得514.85亿元收入，与去年同期相比增长了0.41个百分点；公司净利润为14.48亿元，同比增长了2.18个百分点，不过去除非经常性损益后只有大约9.62亿元，与去年相比减少了超过31个百分点。
根据收入来源分析，招商蛇口在报告期内房地产开发板块产生的营收为399.2亿元，这占到了公司总营收的77.5%，与去年同期相比均出现小幅下滑；而经营性板块的收入为115.6亿元，占总营收的22.46%，在这部分收入中，物业管理业务贡献了81.1亿元，占比15.75%，资产运营板块的收入为34.5亿元，占比6.71%。
这个阶段，招商蛇口资产运营的整体收入为36.6亿元，与去年同期相比增长了4.1个百分点；其EBITDA（息税折旧摊销前利润）达到了19亿元，年度增幅为0.4个百分点。
该季度，集中式商业板块实现营收9.4亿元，产业园板块实现营收6.4亿元，公寓板块实现营收6.5亿元，写字楼板块实现营收6亿元，酒店板块实现营收5.1亿元。
招商积余的总收入达到91.07亿元，归属于母公司的净利润为4.74亿元，这两项数据分别比上一年增长了16.17%和8.9%。公司目前负责的项目数量为2370个，所管理的建筑面积共计3.68亿平方米。
今年上半年，招商蛇口综合税前毛利率达到14.38%，较去年同期增长了2.39个百分点，开发业务毛利率为16.27%，比去年提升了3.38个百分点，物业服务毛利率是11.55%，与去年同期相比增加了0.86个百分点。
该季度，招商蛇口完成签约销售额888.9亿元，位居全国房地产企业第四位，在十大核心城市销售表现中占比达到70%，较去年增长了4个百分点，增幅为4个百分点，此外，招商蛇口的首开项目商品价值消化速度同比增长了4个百分点，“土地到手立刻动工”是其“快速周转”模式的典型体现。
今年上半年，招商蛇口共购置了16块土地，这些地块的规划建筑面积总和大约为167万平方米，整体地价总额高达353亿元，其中公司拥有的权益地价约为219亿元，年初至今，招商蛇口在成都、嘉定、深圳等多个城市接连拿下新的高价地块。
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今年三月，招商蛇口运用溢价率七十点四三，以每平方米三万一千七的价格，获得了高新大源西的成都新地王地块。一个月之前，它再次运用溢价率八十六，以每平方米大约八万四的价格，夺得了前海桂湾的深圳新单价地王。
到今年六月三十日，招商蛇口手头现金储备为八百七十七点六亿元，与去年年底的上千亿元峰值相比，资金规模缩减了一百二十七亿元，短期借款金额为四十四点四亿元，而一年之内到期的非流动负债将近四百八十二亿元。
这个学期，招商蛇口流动比率为1.3倍（去年年底为1.59倍），剔除预收账款后的资产负债比达到63.1%（去年年底为62.37%），净负债比率提升至66.42%（去年年底为55.85%），显示其负债水平有所增加，尤其是净负债比率，现金对短期债务的覆盖能力有所减弱。
招商蛇口现期有将近58亿元利率偏高的永续债，计入了权益工具，这个数额比去年底少了62亿元，与2023年底的210.89亿元相比，总共裁减了将近152亿元，提供资金的主要是信托和资管机构。
招商蛇口在资金筹措方面表现尚可，上半年通过借款等方式获得498亿元资金，同时筹集到574.9亿元现金，但同期用于偿还债务等支出达644亿元，筹资活动产生的现金净额为负64.4亿元，与去年相比差距缩小了些
此外，招商蛇口迅速进行高利率债务的替换工作，在上半年通过公开市场渠道筹集了31亿元资金，这些资金的票面利率设定为当前同类别同行业中最为优惠的数值，到今年上半年结束时的整体资金使用成本为2.84%，与年初相比减少了15个基点，同民营房地产企业等群体相比，展现出极为显著的优越性。
今年6月，招商蛇口直接撤销了华东、华南、华西、华北及江南这五大区域公司，改由公司总部直接管理各个城市公司，实施扁平化管理指挥至基层单位，坚持高调出击，持续推行“高周转”策略。
