进入下半年，深圳的土拍市场终于火了起来。
7月14日午后，深圳前海桂湾片区的T201-0232地块举行了拍卖活动。该地块占地面积仅为8287.15平方米，规划建设的建筑面积达到25600平方米，容积率为3.1，起拍价格高达11.58亿元。
前海片区近五年来首次公开出让的纯商品住宅用地，未开拍便已备受关注。据界面新闻报道，此次土地拍卖吸引了包括中铁、保利、中建壹品、华发、绿城、金茂、越秀、建发、中海、招商、华润以及天健与深业联合体在内的12家房地产企业踊跃报名，竞争场面异常激烈。
经过158轮激烈竞价，最终由招商蛇口集团旗下的深圳市招榕置业成功夺得，该项目的溢价率竟高达86.1%，其楼面价格更是高达84180元/平方米。
这一成果不仅打破了深圳土地拍卖市场的楼面价最高记录，而且自2024年深圳取消15%溢价上限规定以来，达到了新的最高点。
孙红梅，中指研究院深圳分院的高级分析师，在接受界面新闻采访时指出，T201-0232地块以高溢价成交，这一结果不仅打破了深圳住宅用地楼面价的历史最高纪录，同时也充分体现了市场对前海核心区域价值的极高评价。此外，这一高溢价成交现象也揭示了行业领军企业对于深圳核心区域战略布局的重视。
前海稀缺迷你宅地
这场创纪录的竞拍背后，是地块不可复制的稀缺基因。
T201-0232地块坐落于前海合作区南山街道的桂湾片区，具体位于枢纽一街的北侧。该地块与地铁1号线、5号线和11号线的三线换乘站——前海湾站相邻。
区位优势构成了其核心竞争力量，该地块所处的桂湾片区，作为前海三湾区域中成熟度最高的地带，同时也是深圳“城市新中心”的核心组成部分，已经确立了明显的产业特色，吸引了腾讯、华润、招商等众多企业的总部入驻。
该地块周边配套设施完善，周边环境优美，拥有双界河公园、前海石公园以及前海公园等多处公园，此外，周边还设有前海山姆会员旗舰店、华润万象前海商业体以及卓越INTOWN购物中心等丰富的商业设施。
该区域居住环境同样浓郁，位于深业云海湾的西边，周边还毗邻着天健悦湾府以及天健悦桂府。
T201-0232地块现状 图片来源：深圳公共资源交易中心
从出让条件分析，与之前的前海地块所执行的“双限”政策——即限制售价和户型——存在差异，T201-0232 宗地实行的是“价高者得”的原则，并且不设70/90平方米户型的限制，也不要求配建保障性住房，从而更加清晰地表明了未来该地块商品房的售价将不受限制。
这种“无拘无束”的出让条件，为开发商提供了灵活的定价选择，同时也是推动地块高溢价的重要因素。
尤其值得关注的是，位于前海这一寸土寸金之地的T201-0232号地块，虽然面积仅有8287.15平方米，却享有80米的建筑限高指标，这一特性使得它在前海片区近年来变得尤为罕见，成为低密度的住宅用地。据预测，该地块将被开发成低密度的小高层居住社区，这种社区与周边的高层住宅相比，将展现出独特的竞争优势。
此外，该地块实施“交地即交证”的操作模式，规定必须在一年内启动建设，四年内完成工程，这种强调快速周转的设计理念，正与当前房地产企业追求“确定性业绩”的拿地策略相吻合。
在价格方面，根据深圳乐有家向界面新闻提供的信息，项目周边的二手房售价大致介于每平方米7万至11万之间。具体来看，天健悦湾府在上半年共成交了3套，平均每平方米成交价为106194元；而金泓凯旋城同期成交了11套，平均每平方米成交价为74978元。
乐有家预测，若以楼面价为基础进行核算，参照一线城市房企的平均利润率进行推算，该地块的保本价格大约在每平方米12万元以上；若想实现盈利，售价需达到每平方米13至14万元；同时，预计新项目将在2026年的第一季度正式进入市场。
“小而美”地块成房企新宠
此次推出的土地面积不过8287.15平方米，建筑面积则达到了25600平方米，这样的地块在业内被称作“迷你”宅地。其以高溢价成交的情况并非个例，而是反映了当前房地产行业转型的一个鲜明标志。
房地产企业越来越倾向于选择那些规模较小、价格适中、周转迅速的土地，这些土地有助于它们实现快速的开发、销售和资金回笼，从而降低市场波动对业绩的冲击，增强了项目的确定性，同时也标志着房企正从单纯的规模扩张转向精细化运营的策略。
目前，该地块的供应趋势正逐渐向城市中心区域倾斜，邹少伟，深圳中原研究中心的高级研究员，在接受界面新闻的采访时指出，在控制供应总量的同时，也在努力提升供应结构的优化。
邹少伟强调，观察可知，在最近两年里，众多城市的优质土地资源供应量持续增加。这些关键区域的开发已较为成熟，剩余的可开发土地大多面积较小。预计未来这一趋势将愈发显著。
中指研究院的统计数据揭示，在今年上半年，我国300个城市的住宅用地规划建筑面积较去年同期下降了19.4%，成交面积亦下降了5.5%。然而，出让金却实现了27.5%的增长，溢价率更是攀升至10.2%。
中指研究院提供的数据显示，300城住宅用地溢价率的月度与季度平均走势图，呈现了以下情况。
在审视上半年部分一线及实力较强的二线城市土地拍卖市场时，我们发现“小巧精致”的地块竞拍出较高的溢价，这一现象已逐渐成为一种新的趋势。
根据以往的经验，大城模式对市场的压制作用相当显著，并且由于销售周期较长、开发商面临资金压力较大，这种模式愈发不受开发商的喜爱。目前，整个行业正处于去库存的阶段，房地产企业更倾向于购买位于城市中心、配套设施完备、总价适中、开发风险较小的“小而美”地块。乐有家研究中心在接受界面新闻采访时如是表示。
此外，从房地产开发企业的需求角度分析，“小而美”的地块确实有可能成为土地出让的主要趋势，然而这并非绝对，市场环境的变化使得在都市核心区域土地供应紧张的情况下，周边区域还需提供充足的土地以满足人们的居住需求。以深圳市场为例，目前宝安区的沙井地区、龙华区的观澜地区仍有较大规模的住宅项目推出，并且这些项目都实现了良好的销售业绩。
供应放量加速
2025年上半年，深圳的土地拍卖市场在核心区域表现出极高的热度，而在非核心区域则显得较为平淡，这种分化现象十分明显。与此同时，深圳的土地供应速度相较于其他核心城市来说，显得较为缓慢。
界面新闻报道，在今年上半年，深圳成功交易的住宅用地仅有三块，它们分别坐落在龙岗区的龙城街道、龙华区的民治街道以及光明区的光明街道，这三块土地的总成交价达到了62.71亿元。
就土地获取企业而言，中央和国有企业仍旧是拿地的主要力量，其占比高达89%，而民营企业参与的程度总体上较为有限。
上半年深圳宅地成交详情 界面新闻整理制图
进入下半年，深圳的土地供应速度明显加快，而且这一增长趋势涵盖了部分“商业用地调整为住宅用地”的项目。
7月7日，龙华梅林关的A802-0309地块将进行拍卖，该地块的容积率达到2.8，是由之前的商业办公用地调整而来，用于居住。它靠近深圳北站商圈，周边交通和商业配套设施相当完善，拍卖的起始总价为16.84亿元。
竞拍当天，共有六家房地产企业参与竞标。经过激烈的108轮竞价，最终中海地产成功夺得该地块。该地块的成交价格为23.7亿元，溢价率高达40.74%。
8月初前，深圳将有3块住宅用地相继推出市场，它们分别是位于龙华民治街道的A815-0036地块、大浪街道的A815-0037地块，还有宝安区新桥街道的A319-1225地块，这3块地合计的起始拍卖价格为45.5亿元。
深圳，作为我国的一线城市，历来是众多开发商争相追加投资的热门资产选项。此次前海T201-0232地块以高达86.1%的溢价率成交，充分体现了开发商对于深圳核心区域地块的敏锐洞察力和浓厚兴趣。深圳土地市场在下半年预计将继续呈现诸多亮点，首先，商住用地转换项目将不断涌现；其次，在新的住宅建设规范指导下，符合高品质住宅要求的低密度住宅用地供应量将有所增加，这也将继续吸引众多知名开发商的青睐。乐有家研究中心向界面新闻透露了这一观点。
