溢价高达86.1%，每平方米楼面价约为84180元，招商蛇口即便付出高昂代价，也决心要夺得深圳前海桂湾的住宅地块。
7月14日，深圳前海桂湾片区的一宗住宅用地以11.58亿元的价格挂牌出售，该地块的编号为T201-0232。它坐落于前海合作区南山街道的桂湾片区枢纽一街北侧，占地面积达8287.15平方米。根据规划，该地块的建筑面积预计为25600平方米，而楼面起价则为45234元/平方米。
观察者网得知，这块土地在拍卖之前就已经备受关注，吸引了包括金茂、中建壹品、华发、天健深业联合体、绿城、越秀、中铁、中海、建发、招商、华润以及保利置业在内的12家房地产企业参与竞标。
竞拍现场气氛紧张至极，白热化的程度显而易见。在众多房企中，招商蛇口表现出了强烈的获胜决心，其出价方式与其他企业截然不同，它们在报价后几乎每次都在短短三秒内毫不犹豫地再次提高价格。
竞拍活动愈发激烈，楼面价也随之节节攀升，从最初的4.52万元每平方米一路上涨，最终成功突破了8万元每平方米的大关。
最终，在经过158轮的激烈竞争后，招商蛇口以21.55亿元的总价成功收购了该地块，其楼面地价约合84180元/平方米，溢价率高达86.10%，这一数字在深圳2024年取消15%溢价上限之后，创下了新高。
深圳前海桂湾的这块宅地，与众多“地王”项目相似，优势十分突出。它位于深圳前海，该区域地理位置极其优越，并在区域发展布局中扮演着至关重要的角色。此外，该地块紧邻正在建设的前海国际枢纽中心——该中心规划有3条地铁线路和2条城际线路。周边配套设施丰富，包括双界河公园、前海石公园以及多个大型商业综合体。
此外，该地块被规划为二类居住用地，其容积率不得超过3.1，建筑高度受到限制，最高为80米。同时，该地块在户型和售价方面并无具体规定。此外，该地块的拍卖将遵循“价高者得”的原则。
换言之，该地块价高者得、不限售价、不限面积。
孙红梅，中指研究院深圳分院的高级分析师，在分析中指出，该地块的容积率被限定在3.1以下，建筑高度不得超过80米，这在前海近期推出的住宅用地中，是限制高度最低的一宗。据预测，该地块将被开发成小高层住宅，从而形成一个前海地区罕见的低密度、品质提升的居住社区。与大多数前海地块实行的“双限”政策不同，该地块的商品房销售价格并未设定上限，这为开发商提供了更为灵活的定价选择。前海国际枢纽中心等配套设施的陆续建成，预示着该地块有潜力发展成为该区域的示范性项目。
与此同时，该地块质地符合开发商拿地逻辑。
该地块面积不大、价格适中，正符合开发商追求稳定业绩的拿地策略。它便于开发商迅速进行开发与销售，实现资金的快速回笼，加快业绩的显现，同时尽量降低市场波动对业绩带来的不利影响。此外，地块实施“交地即交证”的模式，规定开发商需在一年内启动建设，四年内完成竣工，这样的出让条件对开发商来说同样十分有利。
最关键的因素在于，该区域内已有四年未曾新增宅地，目前市面上仅剩前海时代尊府在售，新房供应紧张，加之区域发展成熟，安全性高，具有较高的投资价值。
以前海时代尊府项目为例，该楼盘在2025年4月推出了76套房源，其中户型主要为245平方米和285平方米。其备案价格定为每平方米11.55万元，开盘时提供了大约九折的优惠，若一次性付款则可享受89折的优惠，折后价格大约为每平方米10.4万元，共售出69套。与此同时，前海时代尊府一期的平均价格为每平方米9.8万元，而二期则为每平方米9.9万元。
换句话说，尽管销售平均价格提升了大约5000元每平方米，前海时代尊府三期在开盘当天并未如第一期那般一售而空，然而去化率依旧高达90%，显示出市场的强烈关注。
李宇嘉，广东省住房政策研究中心的首席研究员，指出，在前期阶段，依据前海的区域规划，住宅用地的数量本就不足。近年来，随着前海商业办公用地的供应增多，规划也相应进行了调整，部分地块已从商业办公用途转变为住宅用地。然而，从整体情况来看，住宅用地的数量依然显得不足。
深圳前海桂湾的这块宅地，恰好是此次调整的对象之一。2019年，深圳市规划和自然资源局对前海桂湾区域进行了规划上的调整，将T201-0232宗地的用地性质从原来的商办用途变更为二类居住用地。这一举措旨在扩充住宅供应，以解决前海区域长期以来住宅供应不足的问题，并且进一步完善该片区的功能配套设施，增强其居住吸引力。
因此，得益于区位、地块、出让条件这三方面的显著优势，该地块的高溢价率、高楼面价的出现显得顺理成章。李宇嘉直言不讳地表示，鉴于招商蛇口作为自贸区土储量较大的开发商，其成功拿下该地块是在意料之中的事。此举不仅能够实现产业、商业、城市和配套设施的一体化开发，还能最大化综合收益。
孙红梅谈到市场情况时指出，2025年上半年深圳的土地拍卖市场显现出明显的区域差异，核心区域热度高涨，而非核心区域则显得较为平淡。特别是深圳前海桂湾的T201-0232地块在土拍中实现了高溢价成交，这一结果不仅打破了深圳自2024年取消15%溢价上限以来宅地楼面价的新高，同时也反映出市场对于前海核心地段价值的极高评价。前海桂湾，作为深圳“城市新中心”的核心区域，已吸引了腾讯、华润、招商等企业的总部入驻。此次地块的成功出让，无疑将提升前海住宅市场的预期。此举标志着前海核心住宅市场热度逐渐上升，而高溢价成交则显现出头部房企对深圳核心地段的战略布局意图。
