中国房地产市场泡沫已彻底挤完？基于多指标推导的结论

中国房地产市场的泡沫，彻底挤完了！

这不是老杨在瞎说，我们是通过各种的数据和模型推导出来的。

最近数月，杨先生多次谈到房价虚高现象，还借助视频媒介，向各位朋友介绍了全国房价虚高状况，以及重点城市的房价虚高状况。

房价泡沫挤完一年了

全国总体和绝大部分城市的房价泡沫，都已经挤完了。

这种推演遵循循环起伏的法则，融合了三项具体要素：房产价值与收入的比例，租售的收益水平，以及房产价值的循环变化参数。

模型评估的方面，本质上依据这三个具体标准，在它们各自持续十多年的演变历程中确立稳定点，接着将每个阶段的数据同这个稳定点进行对照，最终得出相关判断。

根据全国房价泡沫指数的曲线图分析，指数高于零值表示存在泡沫成分，指数低于零值则表明不存在泡沫现象。

2016年第四季度起至2024年上半年，国内房产价格普遍处于虚高情形。

2024年下半年度，房价泡沫指数已经跌至零下数值，表明其中的虚高部分已经完全消除，现阶段行情展现出过度低迷的态势。

不过要明白，前面所说的，仅仅是针对房价虚高问题的探讨，只是用来评估房价虚高程度的一个简略方法，并不能完全代表整个房地产行业的资产膨胀状况。

所以，我们接下来探讨一个更宏大的体系，即房产市场平衡原理。

房地产市场能量守恒定律

老杨近些年打造了一个极为精密的全国房地产数据跟踪平台，该平台设有两项核心衡量标准，分别是

当期房地产市场活跃程度指标，反映市场自身波动情况，涵盖住宅交易量、价格水平、待售房源数量、土地出让等要素。

另有一项指标，称为领先景气指数，其涵盖金融状况、经济状况、政策状况、房价虚高以及住房的潜在量；该指数主要基于宏观状况、基本面状况构成，体现的是外部基础因素怎样作用房地产市场的变动。

全国五十座城市的房地产市场的当前活跃程度指标和先行活跃程度指标，若数值高于零，表示市场处于活跃状态，若数值低于零，则表明市场活跃度不高。

当前房地产领域明显低迷，市场交易活跃度不高，与此同时，先行指标在零点附近小幅波动，先行指标的表现要显著好于房地产市场的整体状况。

每月领先景气指数的读数减去当期景气指数的读数，算出二者之差，这些差值逐月累计，便绘制出下图所显示的曲线形态。

图形也是由正值和负值构成的。

当前时刻，表明领先指标和即时指标的差距为正数，这就表示经济、政策、金融等外部条件在支持房地产市场的运作，无论市场是上涨还是下跌。

负值的时候，说明楼市的运行缺少基本面的支撑。

2011至2018年期间，差额一直为正数，中国房地产市场的发展具备坚实基础，即便在2015年下半年至2018年房价全国性大幅上涨，其增长趋势和繁荣状况同样获得经济、政策、金融等多方面因素支撑，可以说不存在泡沫现象

但是 2019 年往后，这个值转为负数，表明房屋市场的运作已经失去了基本条件和整体环境的支撑。

特别是在 2019 至 2021 年上半年期间，国内房地产市场持续活跃，房价不断飙升，然而这种上涨已经失去了根基，缺乏经济状况、人口结构、金融环境等多方面的支撑，变成了没有源头的水流。

结果，最后就出现了房地产市场的大幅下跌，泡沫破裂。

房地产市场刚刚实现着陆

我向大家通告一个令人欣喜的消息，自 2022 年起，指数读数持续降低，却展现出增长的态势，到了今年七月，数值最终转为正值。

也就是说，自 2019 年算起，持续了六年半的房地产市场发展，其过程缺乏宏观与基本层面的支撑，这段艰难的时期终于结束了，可以画上句号了！

接下来数年，包括未来一两年乃至三四五年，中国的房地产市场将持续受到基本因素和宏观层面的有力支撑。

房地产市场着陆了，但并不代表房价立即止跌。

凭借这种支撑，市场不会迅速稳定下来，然而，随着支撑作用的逐步增强，一旦根本性的稳定力量积累到特定水平，将推动房地产市场摆脱下跌，实现恢复，乃至出现转暖迹象。