深圳9月1日起执行新地价测算规则，有哪些重要变化？

有一个很重要的事，从土地端传来。

那便是深圳对市地价计算办法进行了再次拟定，从九月一日开始就会实施，二零二零年所定的计算办法同时取消。

一调整变化

上一次调整是5年前了，这次重新修订有什么新的变化呢？

首先是适用地价类型的范畴作了调整。

2020年的版本仅涵盖工业、住宅、办公、商业四种类别，而到了2025年版本，分类更加细致，总共包含工业、新兴产业、住宅、办公、商业、宾馆、公共服务设施以及市政配套八个项目。

2020年的版本里，公用设施归类为工业类型，市政设施和施工配套设施也归入此类，训考场和殡葬设施同样如此，交通设施中除去加油站、加气站、训考场和社会停车场（库）的部分，也属于工业类型，综合管廊属于工业类型，新型产业用地里的研发用房和物流建筑也归类为工业类型。

到了2025年的版本，这些类别就各自归类为工业用途、新兴产业用途以及公共事业用途。其中，公共事业用途、市政用途和建设辅助用途，还有训练场地、殡葬用途；交通用途（不包括加油站、加气站、训练场地、社会停车场），还有综合管廊的调整系数，分别从0.3提高到1，从0.1提高到0.3。

这表示医疗相关场所、学习场所、健身场所，儿童看护机构，历史文物，宗教场所，社会救助场所，特殊用途建筑等这类地块的价位有所提高。

2020年发布的版本里，研发用途的房产和物流设施被归类为新型产业用地，不再属于工业类别，相应的地价修正系数也进行了更改，由原先按照“研发用房、物流建筑”分别按工业用地50%和办公用地50%来计算，转变为直接采用1这个固定值进行评估。

这也表明了创新产业区域内的科研设施、仓储设施的价格有所提升。

2020年的住宅适用种类涵盖了人才住房、公共租赁住房以及安居型商品房的建筑样式，而到了2025年，新版中则不再包含这三个项目。

2020年办公场所适用的地价范围涵盖文化场馆、医疗保健机构、学校网点、科研场所、历史古迹、体育场馆、幼教机构、宗教场所、社会救助机构以及特殊用途建筑。

2025年版把那些建筑种类划入公共服务与管理类别，并且各个修正比率都进行了修正。

从全局来看，新兴行业的建筑，旅馆，社会管理及服务相关的建筑，市政公共设施的建筑，它们的调整系数都出现了增长，这表明土地价格也相应提高了。

另外需要关注的是，居住用地七十年和经营性用地四十年这两种土地使用权限的修正系数，都有一些许降低。

由此可见，在土地使用政策方面，对部分文化遗产建筑、新兴行业中的科研场所以及仓储设施进行了显著改动。而在土地配置上，住宅用地获得了更大的倾斜。

二影响至深至远

那么，这个地价测算规则有多重要呢？影响有多大呢？

这是对地价实施总体控制与引导，旨在推动土地交易环境平稳规范运行。

确定的是各类地块的价位，涵盖住宅区、商业服务区、生活区、工业区、市政与公共设施等不同性质的地块。

在土地招拍挂，协议出让国有使用权环节会运用到。

这种调整方式最后的结果就是会促使资金流向那些更有价值提升空间的地方。开发商在争夺土地时必须再次审视土地的费用，这可能会导致热门地方的土地价格继续上涨，同时公共服务设施聚集的地方因为地价提高，也会让开发商更加重视住宅用地的开发。

城市内部的地价级差调整则引导功能分区优化。

这种空间价值调整，有助于改善城市整体水平，却容易导致地方差距拉大，必须借助规划管理达成均衡进步。

地价核算办法的变动，会直接关系到房地产公司的项目盈利水平。基础土地价值略有上升，其中住宅用地的价格上涨幅度大于商业服务用地的，房地产商或许会降低商业地产的建设规模，转而增加住房项目的投资。银行等金融单位也需要相应地修正其风险评价体系。

所以，地价测算有很强的传导效应。

具体的作用和意义，2019年的时候官方也做过全面的解读。

而深圳的宗地地价测算公式也非常明了——

因此，深圳的土地价格评估方式，可以说是对整个深圳的土地布局和价值体系的一次重新塑造，作为领先城市的效应和重要性就更加显著了。

土地价值重新评估时，例如闲置土地回收作价，此类地块在金融机构的质押价值，房地产商购置土地后的收益预测方法，均需同步调整估值。

接下来在市场上体现为房产价值重新评估，然后波及到这些房产资产的实际交易金额。