北京市房山区大力推介土地，楼市有望稳住，涉宅用地成交低迷待突破
近期，北京市房山区积极宣传推广土地资源，得益于‘优质住宅’相关措施的支持，部分房地产公司开始留意房山土地的拍卖信息，该区域房地产市场前景有望趋于稳定。
单甜甜 中房报记者 李叶丨北京报道
今年到目前为止，北京市房山区涉及住宅的土地交易一直不景气，到现在还没有出现真正的进展。
7月25日，北京市房山区举办土地推广活动，着重介绍了良乡大学城拓展东区1号地项目等六个优质地块，然而今年北京市计划供应土地的名单已经推进到第六批，但前述房山区的地块仍未纳入该名单之中。
根据交易记录显示，北京市房山区最近一次有住宅地块成功售出，时间要追溯到2024年8月1日，由此推算，超过一年半的时间里，没有任何房地产开发企业在房山区获得土地。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池谈到，2022年自然资源部已提出具体措施，针对住宅用地供应进行区域性调整，商品住房销售速度慢、土地拍卖失败现象突出的城市，需要减少商品住房用地的供应量，以应对市场需求的不足情况。北京市房山区房地产市场当前表现平淡，价格有所回落，相关部门需结合市场买卖情况，审慎评估是否应扩大土地出让规模。
8月20日，针对北京市房山区住宅项目土地一年未成功售出的问题，记者致函北京市规划和自然资源委员会房山分局询问情况，该机构回应称，他们正在深入分析北京市及房山区的当前房地产市场状况，并开展相关研究工作。
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房企拿地意愿低
北京市房山区土地推介会向房企推介六宗优质地块。
北京土地市场，已经很久没有房山区的消息了。
根据现有资料，房山区自2024年8月1日至今，已经超过一年时间未出现住宅用地交易情况，这种情况持续至今。在2023年，房山区一共卖出了5块土地，到了2024年，卖出的土地数量减少到3块，而今年则完全没有新的土地交易发生。
北京城建作为北京市的国有企业，在最近两年里，多次承担起稳定市场的作用并参与土地竞拍，从土地市场上获取地块。特别是在2024年，房山区进行了三块土地的出让活动，其中有两块地都是北京城建以最低的报价成功购得。
长阳镇FS00-0101-0002、0003地块此前也多次出现在市场上但未能成功售出。这块地被规划为二类居住用地和基础教育用地，总面积达34786平方米，允许建造的建筑面积上限为84979平方米，起拍价格是17.8亿元。它坐落于京港澳高速公路的东南方和京周路的东边，属于长阳区域，并且比其他地方更靠近市中心，因此具备一定的地理位置优势。
二零二二年十月，这项土地开始接受预先申请，起初的底价定在十七亿八千万，由于没有人参与竞标，它第一次被取消了拍卖资格。
紧接着这块地降价了1.77亿元，最后在2024年4月30日，北京城建用16.03亿元的价格，以最低价拿下了这块地，但是到现在，还没有关于这个项目开始实施的消息。
除了那些公司购置了土地，其余公司几乎没什么动静，北京市房山区的土地交易市场显得相当冷清。
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购房需求不足
目前，北京市房山区的一些项目去化较为艰难。
以颐知筑为例，2024年9月伊始，北京城建公布了该项目的规划蓝图，其中包含34座住宅建筑，以及1206个居住单位，现阶段仅有西边区域的房源获得了预售许可，至于东边部分何时开始售卖，目前尚无明确消息。
购买意愿不高，直接造成新楼盘销售速度减缓。麟评居住大数据研究院统计表明，今年7月，北京市房山区新楼盘销售周期为22.94个月，与去年同月相比减少了23.5%。尽管去化难度相比去年有明显降低，但依然维持在高水平，超过了自然资源部门设定的18个月临界点。
房地产商为迅速收回资金，今年前七个月，在紧邻北京市中心且城市开发最早的两块优质区域，即良乡和长阳，的楼盘积极推行“降价促销”，有四个楼盘凭借销售业绩进入了前七个月北京市商品住宅销售面积排行榜前三十，其中，北京城建和知筑销售了二万八千二百平方米，排在北京楼盘销售面积榜单第十四位；华润京熙润府和北京建工璟贤瑞庭分别排在第十七位和第二十位，中建京华国贤府位列第二十八位。这四个楼盘都是2024年上市的，销售均价介于每平方米3.2万到3.7万之间，大约是官方登记价格削去了七八成。
房山区的购房需求主要集中在良乡和长阳区域，其他区域如城关、窦店、闫村的新房销售情况不理想，网签价格大多低于三万元每平米，闫村板块的巨燕燕京府就是个例子，它是在2024年5月获得预售许可的，到目前为止只网签了76套房子，网签均价大约是两万五千元每平米，整个园区规划有九百九十一户人家，但销售过程非常困难。
房山区的产业发展基础薄弱，难以借助工作居住的协调来刺激房屋购买意愿，麟评居住大数据研究院的首席分析师王小嫱对此指出。
房山区的购买力，主要源于两个渠道，一是本地居民的居住需求，二是借助郊区的价格优势，吸引中心城区的上班族在此购房。不过，大兴区凭借更优越的产业基础和更便捷的交通条件，吸引了更多从市中心转移出来的购房需求。房山区的通勤路线比较有限，虽然近年来有所进步，但依然难以满足已经不多的外部购房需求。
北京市房山区轨道交通及高速公路分布图。
北京资深地产分析家泽龙指出，房山近些年公开售卖的土地数量偏少，主要因为丰台、大兴区域的项目降价了，许多房山地区的潜在购房者选择以更低的费用购置位于市中心附近的丰台、大兴房产，因此房山当地的购房意向不强。
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二手房“割肉”百余万仍难销售
房山区的二手房价格也跟着降了，这是跟新房行情走，因为新房房价在往下走。
房山区长阳和良乡板块由于生活设施配套到位，城市面貌良好，并且具备一定产业基础，吸引了中粮、万科、中铁建、北京城建、北京建工等开发商入驻，这些企业在此进行过项目开发，导致房价一度飙升到每平米五万元。
以房山区长阳板块的以中粮京西祥云为例，2017年它首次发售时的均价大约是每平米五万五千元。根据贝壳找房上某套二手房的调价信息，该楼盘在2022年时，一套126平米的房源挂牌价还是六百八十万元。但到现在，这个价格已经被调整到了四百六十八万元，折合下来每平米售价是三万七千元，房子至今还没有卖出去。
有位从事房产中介业务的人员透露，二手房价格之所以出现显著下滑，是因为市场上新推出的房产项目都在积极进行降价促销活动，这种做法已经对价格水平形成了参照基准。
中建京华国贤府位于北京市房山区良乡板块，为中建学府印悦的第三期住宅项目，当前新房销售价格大约是每平方米三万五千元；在2022年房价达到顶点的时候，这个楼盘的价格曾一度上涨到每平方米四万二千元，而如今，那些想要出售房产的老业主们只能继续等待市场变化。根据贝壳找房平台上的信息，有五套二手房正在出售，其价格大多分布在每平方米三万三千元到三万九千元之间。
房山区边缘地带的部分区域，例如阎村、城关、燕山等地方，二手房的价位已经达到了每平方米两万元左右，并且个别房产的售价还降低到了每平方米一万元以下。
本地缺乏支柱性产业，对外辐射能力不足，致使北京市房山区销售面临困境。对于房地产开发企业而言，这种买卖双方不平衡的局面加剧了销售难度，同时降低了土地购置意愿。
但是，评论家泽龙指出，由于北京五环外新规带来的积极效应，房山区房地产市场和土地竞拍活动出现了一定程度的活跃，近期房山区也在积极宣传土地资源，在“优质住宅”政策推动下，部分房地产商开始关注房山土地招拍动态，房山房地产市场有望保持稳定态势。
据评论人泽龙透露，北京市房山地区的土地供应预计将在接下来的两三个月恢复，不过供应量不会出现大幅度增加的情况。
值班编委：李红梅
