政府顾问下调借贷系数，荷兰住房市场自欺欺人？

政府顾问对2025年的最高借贷系数进行了小幅下调，这一变动已引起抵押贷款经纪人的关注。若工资水平未有所提升——尤其是众多自由职业者和合同工——他们可能将无法承担去年相同价格水平的房产。此外，还需考虑今年卖方及房产中介所提升的价格。

荷兰在住房市场问题上正陷入自欺欺人的怪圈。

以阿姆斯特丹为鉴，当地政府已明确指出，外籍人士及其雇主企业是造成“首都生活成本高昂”这一普遍认知的根源。然而，鲜有人敢直言的是，荷兰政府仅需稍作政策调整，便足以使房价停滞或降低5%至10%。（据《经济学人》去年预测，若考虑到气候变化带来的实际风险，阿姆斯特丹的房价需下跌40%方能体现其真实价值。）

第二收入计算方式

2023年，前住房部长Hugo de Jonge废除了最后一项贷款规定。在此之前，申请房贷时，仅有配偶的收入被纳入考量。根据全国家庭预算研究所Nibud的研究，2012年之前，配偶的收入在贷款评估中根本不被考虑。这种设计原本旨在为配偶失业或工作时间减少时提供一定的缓冲，Nibud将其称为“隐性缓冲”，但如今这一机制已被撤销。若将原本的计入比例恢复至90%，那么房贷的额度将会减少，同时房价也会相应地降低。

贷款限额调控

贷款额度也是一个可调整的变量。荷兰房价之所以居高不下，很大程度上是因为民众可以借得过多。荷兰的房贷总额与国内生产总值之比接近100%，位居欧洲各国之首。这一现象不仅使得原本可以用于经济发展的资金被锁定在房地产领域，而且伴随着风险：在遭遇婚姻破裂、健康问题或失业等困境时，高额的月供可能难以维持。一旦房价出现下跌，出售房产可能不足以偿还全部贷款，借款人还需继续承担剩余的债务。

荷兰目前允许高收入者借得相当于年薪5.5倍的贷款，或房产价值的100%（若进行节能改造，则可达110%）。一旦政府降低这些比例，房价便会随之下降。

购房者税收优惠

税收政策方面，上个月欧盟委员会第五次敦促荷兰削减那些推动债务购房的激励措施。房贷利息抵税这一政策，即允许贷款购房者享受比租房者更低的税收负担，在几十年前已被多数国家废止。这是因为该政策扭曲了市场，加剧了债务负担，并减少了租赁房源的供应。事实上，若能取消每年高达89亿欧元的此类补贴，荷兰的全民所得税率有望降低1.5%。

新的预算方案或许会大幅削减该优惠政策，甚至可能对房价远超平均水平或收入超出Balkenende标准的人群予以彻底取消。通过遏制过度借贷，可以有效消除荷兰房地产市场中的泡沫。

增加住房供应

尽管人们对这一现象的看法各异，荷兰房产经纪人协会NVM的统计资料却显示，在2024年，仅有1.8%的房产被外籍人士购得（在阿姆斯特丹这一比例约为10-12%）。要解决住房短缺问题，关键在于扩大建设规模，然而这一过程需要耗费较长时间。近期实施的政策，其效果预计需数年才能显现。目前，由于单身家庭的数量急剧增加，荷兰的住房短缺问题已达到大约40万套。

在当前这个过渡阶段，我们不应将荷兰政府政策引发的问题归因于外籍人士。只要政府有相应的政治决心，它便可以随时调整那三个关键政策工具，以提升住房的负担能力。