购房非但无需自掏腰包，还能从银行额外获得超过百万的贷款额度。这种在影视作品中都难以想象的场景，却在现实生活中愈发普遍。
近期，对于高评高贷现象的关注度日益提升，此类灰色操作已不再神秘，甚至波及到了炒房者和职业债务承担者等社会阶层。所谓的“高评高贷”，简言之，就是通过操纵房产评估价值，致使银行批准的贷款数额超出实际购房费用，进而达成“零首付+多贷多套”的目的。
这种看似理想的交易方式实则潜藏着重大的法律隐患，银行方面，若房产出现断供，将导致不良资产的产生，从而加剧银行在资产质量上的压力；而买卖双方，则可能涉嫌触犯贷款诈骗的罪行。
银行对高评价高额度贷款的现象再次表示了极大的关注。近期，一张聊天记录的截图在众多中介交流群中流传开来，截图内容透露：一家银行正在对高评高贷业务进行严格审查，该行下的某支行已有数人受到调查。然而，第一财经目前尚未对该截图的真实性进行核实。
知情人士向第一财经透露，银行确实对高评高贷现象引起了重视。这一关注源于6月初对上半年常规风险排查的进行，期间发现了此类问题。
“高评高贷”套贷与风险链条
房产中介的负责人向第一财经透露，实际上，这种高估房价以获取高额贷款的做法一直都有，早已成为业内的一种常规做法。然而，在过去房价持续攀升的时期，这种操作的难度相对较大。
一方面，由于房价迅猛攀升，评估价值的高估变得相当困难；另一方面，当首付比例达到三成、五成甚至七成时，可贷额度也显得相当有限。他解释道，“在那个时期，提高评估和贷款的主要目标在于协助客户实现零首付。”他继续说道。
这几年来，房价逐渐进入下降趋势，首付比例降至15%，这使得高评高贷的余地瞬间增大。他透露，自疫情爆发以来，高评高贷的现象逐渐显现，尤其是去年以来，这一趋势愈发明显且愈发猖獗。
2024年5月，中国人民银行与国家金融监督管理总局共同发布通知，决定将首次购房的首付款最低比例上调至15%以上，而对于二次购房，这一比例则提升至25%以上。进入同年9月，这两个机构再次发布规定，商业性质的个人住房贷款将不再对首套房和二套房进行区分，统一将首付款最低比例设定为15%以上。
据调查，高评高贷的操作方式主要是，相关中介机构或负责操作的金融企业特意挑选价格低于市场水平的房产，并联合评估机构将房产的评估价值抬高。
若不考虑税费因素，可将价值500万元的房产评估至700万元，首付需支付15%，即105万元，余下的595万元则通过银行贷款获得。这样，买家不仅能够支付房屋的全部款项，还能额外获得95万元。在此过程中，为了促成高评估价和高额贷款，买卖双方往往还需签订一份阴阳合同，约定在银行支付给卖方的款项超过房屋总价后，需将多余部分退还给买方。
那么，什么样的人群需要高评高贷业务呢？
据房产中介透露，其中一类是小型企业主，他们由于日常资金流转的需要，意图借助高估房价和高额贷款的方式购置房产，同时趁机获取低利率的信贷资金。若他们选择通过正规的商用贷款，可能会因为不符合资质要求或面临较高的贷款利率，而目前房贷利率仅为大约3%。
这类人群迫切需要资金，他们依赖所谓的“背债人”群体来实现高额贷款，那些职业背债人被中介机构或操控的金融公司塑造成“优质客户”，代为购房，最终资金流入这些急需资金的人手中，然而购得的房产却因无法偿还贷款而陷入断供，最终变成了银行的不良资产。
炒房客构成了另一类群体。在房价上涨期间，炒房客活跃于市场；而在房价下跌时期，他们同样存在，只是策略上有所不同，即通过时间的推移来换取空间上的优势。据那位房产中介人士透露，目前业内流传着一种观点：炒房客只愿意购买那些能够提供高额评价和贷款的房产。
炒房者面临难以有效处置手中房产的困境，于是采取提高评估值和贷款额度的方式筹集资金，以此来保持资金流动性。他们寄希望于未来房价的上涨，以便在出售时能够获得利润。这位人士如此陈述。
第一次卖房就遭遇高评高贷陷阱
在社交媒体上，不时出现用户反映，他们未察觉到便遭遇了高额的信用评价和贷款额度。
有用户反映，初次尝试出售房产便遭遇了陷阱。该用户透露，她在网络平台上发布房源信息后，便有中介主动联系，提出“只需净收90万即可成交”的报价。尽管该价格低于市场行情，但鉴于简化交易流程的便利，用户还是选择了接受。随后，她在第二天便与中介签订了卖房协议，协议中明确指出需支付定金1万元，并从银行贷款70万元，剩余的19万元则在过户当天一次性支付。
那时，那位中介向我透露，签署购房合同的买主并非未来房产证上的持有人，届时他们将会指定见证人。我并未深思便给予了应允。她如此说道。
因为该用户的房产尚存未偿还的贷款，中介便建议她申请提前还款。起初，中介承诺下周面签完毕后即可还款，然而，尽管购房合同在10月底已经签署，截至目前，即来年2月初，还款事宜仍未完成。期间，中介以诸多理由推诿，诸如买家无暇顾及、买家资料不齐、银行面签人员遭遇车祸、面签未通过、公司处理人员家属不幸离世等。
房屋买卖的常规流程本应在一个月内完成，然而我个人的经历却耗费了前后六个月的时间。事后我才明白，合同签署完毕后，那家金融公司（中介）才开始寻找目标客户，这一过程时长不一，且这些客户要么信用记录不佳，要么急需资金周转，即便面签也可能无法通过，最终导致买家不断更换。若买家之后未能偿还银行贷款，亦或是拒绝偿还，我或许还将承受银行提起诉讼的风险，这被视为共同诈骗贷款的行为，一想到这里，我就感到十分恐惧。”她如此说道。
另一位用户透露，他在三月初便签订了房屋出售协议，然而中介却持续拖延。按照合同规定，应在五月底前完成网签，然而直至六月中旬，中介才来电告知需前往银行签署资金监管协议。在银行，他惊讶地发现中介与买方已将房屋转售给了第三方。
买方及中介告知我，买方经营生意，届时或许会申请更多贷款，款项到账后需归还给买方。然而，实际超出了预定的贷款额三十余万元。随后，我查看了签订合同的买方信息，发现该人竟是一名失信被执行者，背负着数千万元的债务。该用户如此陈述。
买家卖家均涉刑责，卖家或成贷款诈骗共犯
广东邦燊律师事务所的赖智欣律师对第一财经表示，在房地产交易过程中，高估房价并据此申请高额贷款存在极大的法律隐患。他指出，对于购房者而言，若采取高估房价的方式购房，并在断供后故意拖欠贷款并逃离，那么这种行为可能涉嫌构成贷款诈骗罪。
依据《刑法》第193条的规定，若涉及贷款诈骗，若行为人以非法占有为目的，骗取银行或其他金融机构贷款，且金额较大，将面临5年以下的有期徒刑或拘役，并需缴纳2万至20万元的罚金；若金额巨大或情节严重，则可能被判处5年至10年的有期徒刑，并缴纳5万至50万元的罚金；若金额特别巨大或情节特别严重，则可能被判处10年以上有期徒刑或无期徒刑，并需缴纳5万至50万元的罚金或面临财产没收。涵盖虚构资金注入、项目申请等不实借口；借助伪造的经济契约；借助虚假的证明材料；以虚假的产权证明作为担保或进行超值抵押、重复抵押；以及其他任何形式的贷款诈骗行为。
卖家同样面临法律上的风险。在那些评价高、贷款额度大的房产交易中，我们常常只关注买家的风险，却容易忽视卖家的风险。为了推动交易顺利进行，卖家有时会按照买家的要求，参与高评高贷的操作，以减轻买家首付资金的筹集压力。然而，这种行为可能涉嫌成为贷款诈骗的共同犯罪，卖家将因此承担法律责任。赖智欣如是说。
赖智欣进一步指出，在民事责任领域，如果高估资产并发放高额贷款的行为造成了合同因虚假陈述或恶意勾结而侵害了第三方的权益（例如银行），那么这样的合同很可能会被判定为无效。
此举将致使买卖双方的交易丧失法律约束力，卖家可能需退还已收到的款项，并承担赔偿损失等民事责任，同时，这一行为也将对个人的信用状况产生严重影响。他如此陈述。
徐北，广东省小额贷款公司协会的秘书长，向第一财经表示，他个人认为，高评高贷现象目前还仅限于个别案例，尚未形成广泛蔓延的趋势。他指出，这类贷款往往需要银行的大力支持，有时甚至需要银行内部与外部进行某种形式的勾结。实际上，在贷款审批过程中，银行会对借款人提交的房产评估报告及其他相关资料进行细致的审查。一旦发现评估价格远超市场实际价值，或者存在其他不实信息，银行将展开深入调查，并对贷款潜在风险进行综合评估。他这样说道。
