赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）
上市房企陆续公布了2025年的半年报。
根据发布的数据显示，房企在2025年要想在开发项目中实现盈利，面临着越来越大的挑战。
龙头房企保利发展最具代表性。
保利公司发布的资料显示，在2025年上半年，其销售额高达1452亿元，稳居行业销售榜首，然而净利润却出现了显著下滑。据预测，归属于母公司的净利润约为27.35亿元，较上年同期下降了63.15%；在扣除非经常性损益后，净利润预计为25.99亿元，同比减少了64.05%。
备受行业瞩目的房地产企业万科，亦对外公布了2025年上半年的业绩预告信息。
上半年万科实现销售收入691亿元，交付超4.5万套房。
从规模上看，万科已经跌出了中国房企的前六，下降到第七位。
从盈利数据来看，万科尚未实现盈利逆转。据预测，公司上半年对股东净利润的亏损范围在100亿至120亿之间，若扣除非经常性损益，净利润亏损则在95亿至115亿之间，而基本每股收益的亏损区间为0.8433元至1.0120元。
1、房企盈利指标已经跌破正常值。
保利发展在2025年上半年实现的加权平均净资产收益率仅为1.37%，这一数据是自2007年以来的最低点。（相比之下，2024年的该指标为2.53%。）
值得注意的是，这已经是保利发展连续第4年盈利指标下降了。
房地产开发盈利指标下降，是整个行业面临的共同问题。
2024年度销售额排名前五的房地产企业中，万科出现亏损；而保利发展、中海地产、华润置地以及招商蛇口，它们的销售净利率（即归母净利润与营业收入之比）分别达到了1.6%、8.5%、9.2%和2.3%。
上述指标，给人的印象就是：房地产开发已经无利可图了。
2、万科是亏损的典型。
在经历了2024年的巨额亏损，共计495亿元之后，2025年的上半年再次预计会出现亏损，亏损金额介于100亿元至120亿元之间。
根据万科的解释，亏损的原因是三点：
一是房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位；
二是鉴于行业、市场及经营环境的演变，同时考虑到业务风险敞口有所扩大，因此我们额外增加了资产减值计提。
三是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
3、2025年房地产市场仍处下行阶段。
房企亏损的根源，利润下滑的症结，归根结底，仍旧是那些关键因素。这涉及到整个行业的系统性风险，并非单家房企所独有的问题。
市场退潮下，房企要稳住，并不容易。
房地产市场要止跌回升，首先要稳住开发主体。
