深圳已经“鸽子”了近两年的恒大旧盘，终于有新动静了。
市场会买账吗？
刷新容积率天花板
近期（7月5日），坐落于龙华区上塘地铁站A1出口附近约五百米的塘城壹号花园对外开放，迎来了样板房的参观活动。
恒大岳盟工业区旧改项目，在过往曾遭遇停工停滞，后来由安居建业接手，引起了市场的广泛关注。同时，项目的名称也从恒大时代之光更改为塘城壹号花园。
而随着项目入市步伐加快，市场对项目的定价也显得格外关心。
塘城壹号花园位于上塘片区，而该片区目前的房地产市场平均价格大约在每平方米6.1万元左右。
鸿荣源尚峻御园在2018年左右，其成交价格在今年的2月至3月间大约介于每平方米5.5万元至6万元之间。
大约在2021年期间，中海汇德理在去年12月至今年3月期间，成功交易了两套房产，其成交价格介于每平方米6.67万元至6.89万元之间。
卓越柏奕府在今年的1月至5月期间，其成交价格大致介于每平方米5.3万元至6.1万元之间。
2024年2月，项目方发布了一则声明，针对“塘城壹号花园项目单价低至5万元”“塘城壹号花园项目一套总价大约400万元”等涉及价格的信息进行了澄清。
但无论塘城壹号花园定价如何，注定是一个充满市场争议的项目。
该项目的地理位置和配套设施均无任何疑虑，拥有双地铁交通便利，周边几公里范围内覆盖了龙华地区最优质的配套资源，包括购物中心、文体公园、图书馆、艺术馆以及三甲医院等，均可轻松到达。
一路之隔还是华中师范大学附属深圳龙华分校。
但项目自身对比周边项目，却很难拿得出更多更有优势的卖点。
深圳的住宅项目，其容积率一旦达到7至8，小区外观便显得拥挤不堪；若超过10，则情况更为严重。
塘城壹号花园的容积率高达12.11，而其占地面积仅为16917.55平方米。如此有限的土地，竟然容纳了6栋建筑。其中，5栋住宅共计1038户，全部为小于90平方米的户型设计。
容积率12.11是什么概念？
这几乎达到了深新房住宅容积率的上限，其数值甚至超过了白石洲的11.1容积率，以及近期新推的翰熙典居（03地块）的11.19容积率。
而深圳如今在逐步调降容积率，不再安排建设超高容积率项目。
最为显著的是，今年推出的地块中已经鲜见高容积率的身影；特别是今天（7月7日）出让的龙华梅林关民乐A802-0309地块，其容积率更是低至2.8。
未来塘城壹号花园如何与这些项目竞争？
尤为关键的是，5栋楼的1至5单元住宅均为超高层建筑，其中5栋1单元高达64层，5栋2和3单元各有54层，而5栋4和5单元则均为55层。
实地去现场感受了一下，视觉上的冲击非常明显。
密集排列的高楼大厦，楼与楼之间的距离近得几乎可以用肉眼辨识，这不让人联想到一种新型的“握手楼”景象吗？
若从实际楼栋的朝向和布局角度来考量视野及对视的私密性，那么情况很可能并不会有所改善。
5栋的1、2、3单元在视线交汇和景观方面，相较于5栋的4、5单元，确实存在一定差距。
在一路之隔的中海锦城，楼间距也没这么近。
究竟需要设定怎样的价格，才能使市场对楼间距仅为30.3米、楼层数超过54层、容积率达到12.11这一事实表示认可呢？
这让在其他城市看过大平层好房子的意向购房群体如何接受？
要知道，这在一线城市，即使价格定4万+/平也并不便宜。
在容积率偏高的条件下，该户型的实际得房率很可能并不理想，那么，在将来，究竟有多少业主愿意接受这种户型呢？
五栋一单元的总高度达到了200米，这个高度甚至超过了众多城市的标志性建筑。假如电梯出现故障，试想一下，又有哪位住户敢于攀登至64层，又或者从64层步行而下呢？
更重要的是，整个项目的规划布局对住宅相对不够友好。
该建筑不仅拥有超过五十层的楼高，而且四周环绕着办公楼、幼儿园、保障性住宅和学校等设施。
北向视野，低楼层未来大概率会被办公以及保障性住房遮挡。
这就意味着居住氛围并不纯粹。
那么，我们不禁要问，在未来的日子里，究竟会有哪些业主愿意用自己辛苦赚来的钱，为这样一个超高密度、仅有小花园、采光和视野都较为普通、户型设计并非最新规范、实用率相较于新规范产品明显偏低的小区投下宝贵的一票呢？
准现房，酒店化住宅
该项目原本是恒大遗留下来的停滞不前的工程，而其背后则是安居建业集团的参与。在他们的努力下，项目得以顺利进行，甚至已经完成了封顶，变成了准现楼。而更令人称道的是，这样的进展即将让项目进入市场，实属不易。
归根结底，一个项目若要重新启动并推进，其难度与资金投入的多少密切相关；往昔众多项目的进展情况便能充分证明这一点。
例如，坪山谷仓的改造项目、大鹏白石岗以及龙岗南门墩的工程项目、恒大集团开发的南山向南村项目等。
因此，尽管项目顺利实现了封顶准现楼的目标，其背后却历经了诸多曲折与挑战。
深圳市馨乔实业有限公司，作为项目的开发建设单位，即便是一家国有控股企业，也曾遭遇过司法纠纷案件。
而这些案件纠纷的背后是建设工程设计，承揽，委托等资金流动。
因此，过往在建筑工程设计领域所发生的争议，即便如此，依旧能够顺利进入市场，这其中的含义不言而喻。
然而，观察项目进展的具体情况，其预计完成交付的时间定在2026年的尾声至2027年的上半年，至于最终交付的物品质量，目前尚处于未知状态。
值得注意的是，该项目对外宣传的定位极为高端，其参照对象为纽约曼哈顿的中央公园大厦，其定位为酒店式住宅。
以高端酒店设计理念打造的住宅，卖点一般是奢华体验和服务。
但从塘城壹号花园的现状来看，似乎还有一些差距。
周边城市的面貌与环境相较纽约中央公园大厦附近的区域，尚存在较大的提升潜力。
再者，若住宅性质趋向于酒店化，那么我们是否应当将服务标准提升至高端酒店水平？是否能够提供类似于酒店式的管家服务？展望未来，物业管理是否能够提供包括定时清洁、代为泊车在内的多项服务，以匹配高端酒店的服务品质？
酒店服务更侧重于“标准化”的执行，与此同时，住宅居住的需求则更倾向于追求“个性化”的体验。
以酒店为例，其保洁服务每日都有固定的时间，然而家庭往往需要根据实际情况调整清洁时间；此外，酒店设有迷你吧补货服务，但住宅业主更倾向于获取快递代收、家政维修等多样化的日常服务。
若项目所定义的“酒店化住宅”并非指向社区未来服务与运营模式的酒店化转型，而仅仅是针对大堂、公共区域及庭院部分按照酒店化标准进行改造，那么这样的“酒店化住宅”实际上其意义将显得相当有限。
因为虽能提升项目格调，但业主实际使用率并不会太高。
更不用说，当前众多相似住宅普遍采用酒店式标准来设计入户门、大堂、车库、电梯间以及公共区域，从而提升了公共区域的品质与等级。
因此，在众多同质化竞争产品中，塘城壹号花园究竟该如何突破“容积率”的难题呢？
定价策略则非常关键。
