不过针对中等规模的项目，一些附加价值的内容正在逐步减少，诸如：家庭亲子互动环节的安排、提供上门保洁服务、代为处理快递包裹、拓展社区周边商业联动、以及房产租赁中介业务等等。
中端项目的附加价值服务最能体现物业管理公司的运作能力，若有不足或存在缺陷，极有可能导致业主产生怨言
当前附加服务领域规模缩减，一方面源于业主消费心态愈发谨慎，另一方面也是物业管理公司为控制成本、提升效率而主动削减所致
既然服务都少了，那物业费下降的也不冤枉
而在观察各地物业费下降的过程中，我们还发现
每当各地公布物业管理费用调整的新政策，该城市整体的物业费水平就会出现比较显著的降低现象
新规变成了物业费下调的信号灯
因此统计各个地方物业管理费用新条例的颁布次数和涉及范围，或许可以洞察到往后物业费用会降低的地区
后来，我统计了2024年到2025年，各个省份主要城市发布的相关政策文件，并且记录了详细内容
了解到，各省、直辖市以及自治区纷纷着手改进并明确物业管理费用的征收标准，这一趋势十分普遍
自2024年起，内地三十有二个省级行政区，除港澳台外，纷纷制定涉及物业管理费收取规范的文件及法规，此类举措几乎遍及所有地区
大多数规范都有一个目的：规范市场，强调业主话语权
落在具体的条款上：
物业服务开销公开透明，按照不同服务品质收取管理费，完善业主代表机构的建设，保障住户的监督权利，等等
倘若物业管理公司消极怠工，抑或物业费用存在虚报情形，业主便有适用的法律途径进行维权，能够主张确保服务品质，或是要求调减物业开支
也就是说，在那些物业费尚未降低但已经实施新规定的城市，预计在下半年会出现价格下调的情况
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物业费的下降，不仅仅是业主的愿望，物企也在主动下调
物业费实实在在能降下来，第一离不开业主的主动争取
物业费普遍降低后，业主社群中广泛传播着一句戏言，称长期承受高额物业费令人疲惫不堪。
不满意积累久了，业主就会主动争取降低物业费
较为常见且温和的方式就是协商降价
重庆“风花树”小区住宅走的就是这条路
该小区部分业主集体向街道反映希望降低物业费，街道与物业展开沟通，物业最终表示可以满足业主减费诉求
图源：网络
物业费由原先的1.80元每平米每月调整至1.30元每平米每月，降幅达到了27个百分点
这条道路需要住户们同心协力，拿出确凿材料，证明小区管理者在收取管理费后的怠慢，服务与费用不符
但并不是所有的协商都能有好的结果
要是商谈未果，那就得另选物业，找一个费用更少或者更划算的物业
沙坪坝水印三生小区，原先的物业管理费为每平方米每月3.5元，这一收费标准在重庆市内属于偏高的水平，然而提供的物业服务质量却与费用完全不相称
多次反映物业管理水平不高、费用收取不恰当问题，朗基物业因此受到沙坪坝区建设主管部门的约谈和检查。
去年岁末，朗基物业自行撤离，万科物业随即负责水印三生，管理费由原先的3.5元调整为3.15元
图源：网络
终止合约期限以外，还可以选择不续约，随后参与新一轮的竞标过程，以此争取更低的物业管理费用
总体而言，若房产业主希望降低价格，需要经由业主代表组织或至少二十位业主联合行动来争取，提交相关诉求，最终促成价格下调
另外，我们注意到，随着物业服务费普遍出现下降，少数物业管理公司也会自行降低收费标准
物企方主动下调费用，有几个原因：
1.政府出台了物业费限制政策，物企要响应政策
2.保持市场竞争力，大环境都降，自己不降很有可能被赶出局
保持业主的信任，展现灵活调整价格的态度，赢得他们的尊重，并且提供与其支付价格相符的高质量服务，这样才能赢得业主的长期信赖，让他们继续选择合作。
最近，徐汇滨江的御江廷项目在交房中公开通知业主：
将物业服务费从原价13.6元/㎡调整为10.5元/㎡
除了物业费降价，连停车费一并都给业主免了
而这是物业方平衡成本和降价环境之后的主动选择
03
降价潮下，物企日子并不好过，也在求变
整体而言，绝大部分物企的净利润都在下滑
行业调研表明，排名前五百位的领先物业管理集团以及位列百强的公司，其盈利状况在最近三年里持续走低，每年都出现亏损情况。
2024年，500强物企的盈利总额为3537亿元，较上年有所减少，降幅达到2.8个百分点。
上市物业公司的盈利状况受到资产减值拨备等多项因素的影响，其下降程度更为显著，全年实现的利润总额为125.0亿元，与去年相比急剧减少了23.3%
像头部物企融创服务近三年来，每年都在亏损
世茂服务的情况也类似，2024年其营收达到78.96亿元，相较去年降低了3.7个百分点，同期其净利润为4.92亿元，与去年同期相比大幅减少了24个百分点。
同时，我们还注意到头部物企和母公司（房企）多有关联交易
在房地产公司新开发项目快速增加的时期，开发企业能够向物业管理公司分配项目，物业管理公司便不担心缺少业务来源；此外，物业管理公司还通过丰厚利润向其母公司贡献资金。
但，这个模式被房地产市场的低迷打破了
失去母公司长效支持，物企躺赢时代结束
要在强手如林的行业中占据一席之地，物业管理公司必须付出更多心力与资源，提供更优质的服务，这反过来又使得利润空间受到挤压
在充分竞争的市场中，分化是一个不可避免的过程
头部物企市占率极大，2024年以占比接近一半
图源：中物智库
实力强劲的留下，其他的只能离场
头部企业的经营规模非常可观，扩张速度同样令人瞩目，尤其与那些市场竞争力尚可的巨型和中型物业管理公司相比较，其发展速度的优势更加显著
2024年领先物业管理企业的增长幅度为7.2%，这个速度排第二，仅次于那些在三四线城市迅速拓展业务规模的新兴物业管理公司
预感将来，顶尖物业管理公司同其他公司的距离会持续加宽，显得非常像只有胜者才能独占鳌头
大型公司之所以业绩突出，完全是因为它们勇于革新，致力于提升服务水准
基础物业服务水准和附加服务方面，一些领先物业管理公司确实下了不少功夫
上海仁恒河滨花园，这个始建于2004年的社区，时至今日依然展现出其宜居特质，品质上乘，令人赞叹
环境清幽的户外休憩场所，充满活力的设施让人觉得每一笔管理费都合理
能做到这一点，靠的不就是物业每一天的认真和用心吗
如果说，二手楼盘考验的是维护和管理的能力
那对于新楼盘，物业争取的就是超配的服务质量、饱满的情绪价值
比如成都卡地亚，迎宾、前台、接待、管家24小时提供服务
任何时候回家，都能享受到温馨细致的氛围
这样超越一般酒店的精致服务让业主能感受到回家即度假
物业费即使相较平均水平较高，依然让人愿意花这笔钱，因为值得
04
物业费全国性地降，业主欢呼，表面上是业主对低质量物业的不满
但仔细了解业主的诉求，就会发现，他们的核心诉求并不是降价
降物业费并不是目的，好的服务、好的生活环境才是
许多住户反映，他们其实对管理费数额并不太在意，真正感到不痛快的是服务品质太差，跟费用完全不相称
毕竟业主也都知道，物业费下降并不完全是好事
服务人员开支和公共设施修缮费用超出了管理费用预算，居住环境质量下降尚可接受，社区设施老化加速，房产价值也会随之降低，难以保值
或者，物业费跌落至管理公司难以为继的水平时，他们会自行退出，造成短期或长期的物业管理空白，小区的日常照管变得十分困难，进而加速了社区的衰退过程
因此，我认为这次的物业费降低只是暂时性的市场行为，物业费不可能持续下降
何况，在降的大背景下，还有一些物企在涨价，逆风翻盘
不仅借此趋势扩大市场占有率，利润还能逆势小幅上涨
其中逻辑和房地产市场的分化一样
卓越的物业管理公司如同品质上乘的全新住宅，假如其服务水准无可挑剔，那么收费自然能够提升
更重要的是业主也是真买账，随之物企的利润自然得以上涨
那些无法保证服务水准的公司，将在这次行业重组中遭到淘汰，相反地，它们会被市场所抛弃
基础物业服务落实之后，更加具体的生活要求会再次浮现，业主或许会再次产生对附加服务的兴趣
到那时，好的物企、好的服务一定会被大家看见，走上前台
