九月十五日，一项涉及所有购房人、房东及租客的新政策——《住房租赁条例》即将全面推行，这项规定不仅会调整学区房产的市场价格，还会直接关系到房东的税务负担、群租房的合法性问题，同时也会改变租客的诸多保障措施。
“租房也能上好学校了？”
这是许多家长看到《住房租赁条例》新规后的第一反应。
即将在九月十五日生效的新条例，首次以行政规章的形态界定了“租购无差别”，租客的子弟和购房者的子弟，在享用公共教育服务方面拥有平等权利，例如能够进入邻近的学校就读。
这表明，租住家庭的孩子可以依照相关条款，在住所附近接受教育，其享有的教育条件与购房家庭的孩子相同，能够进入公立学校学习。
“租售平等”并非全新理念。早在数年前，众多城市就开展过尝试活动。但是尝试期间暴露出许多弊端：租金临时性上调、拒绝进行登记备案、房东集体性操控市场。
关键症结在于出租房屋的业主控制着登记的优先权，特别是在推行“六年内一个孩子一个学位”或“九年内一个孩子一个学位”的城市，租客家的子女若能利用该学位，业主家的子女则无法继续使用，这种权益上的矛盾导致出租方缺少协作的意愿。
这项规定完全颠覆了原有局面。根据《住房租赁条例》的条款，即便出租方不予协助，承租人也能独立完成登记手续，只要满足相关标准，其子女即可顺利入学。这既是对租客利益的维护，也是对教育机会分配机制的根本性变革。
政策尚未正式实施，市场已闻风而动。
北京西城区德胜学区，那个过去享有极高教育声誉的区域，如今房价正急速下滑，呈现断崖式下跌的趋势。
根据贝壳资料统计，今年三月那个区域的平均价格是每平方米十八万二千元，到了八月就降低到了每平方米十五万五千元，还有一些急于出售的房产单价甚至低过十三万元，深圳南山区某带学区的房产增值比例也从八十五个百分点急剧下滑至三十五个百分点。
2025年上半年，主要都市的优质学区房产交易量骤降42%，与此同时，高档租赁市场的交易量却猛增68%。这两种截然不同的市场走势，清楚地表明了众多家长的决策思路正在发生显著转变。
随着新规实施，教育资源分配格局将逐步改变。
租赁和购买住房的权利正在逐步实现平等，未来数十年间，这种趋势将更加明显，对弱势群体的支持将更加突出，社会环境将因此变得更加公正。
教育均衡不是一蹴而就的过程，而是循序渐进的。
教育，不该是房子的昂贵挂件；房子，终究要回归给人住的本质。
新规对房产市场产生了深远影响，不仅体现在学区房的价值调整上，更在租赁领域引发了多项重要革新，这些变革贯穿了租赁活动的整个流程。
今后租赁协议须登记存档，公安与教育机构达成数据互通，出租者的租金所得将透明化，合规收益须依法申报纳税，若出租方拒绝登记，承租人将为了获取“租购平等”权益而积极推动登记，中介机构若不履行登记将遭受处罚乃至吊销资质，这完全切断了出租方私下收租逃税的途径。
然而，对“房东税”的征收设有门槛，例如增值税，若月租金少于十万元则无需缴纳税款。
绝大多数人无需担忧房产持有者可能会将相关税费转嫁给租客，进而导致租赁成本增加。
新规定加大了租赁公司的准入难度和资金监管力度，规模较小的二手房东难以达到合法条件，往后租房行业将慢慢由大型长期租赁公司主导，这对大型租赁公司是好事，却让小型的二房东和独立经营者承受生存挑战。
最新规定严禁出租非居住性质的房间，例如厨房、阳台和走廊，并且规定了个人最低的居住空间尺寸，对于违规行为，最多可以处以10万元罚款，同时中介机构也可能面临执照被取消的风险。
这一情况预示着低成本合租房将不复存在，外卖从业者、安保人员、家政服务人员等低收入阶层的居住成本将随之上升；与此同时，法规也规定地方政府需扩充公共租赁住房的供应量，低收入者能够经由正规途径获得租赁资格，租户的综合居住条件将获得优化。
公司改造房屋的开销会减少，往后长期租赁房屋的供应会显著提升，租赁费用很可能会降低，租户因此会得到好处，而小房东的讨价还价能力会慢慢降低，不容易再任意增加租钱。
房主私自闯入租客住所是违法的，租客的预付款和房费要放进专门的保管账户，退款期限和扣款办法必须在协议上写清楚，违反规定的人可能面临最高五十万的处罚，租客的居住和财务状况因此得到了更可靠的维护。
新规明确，各个地方各类房产将设定租赁参考价格，这个价格的主要基准，来自数量最多的新增租赁房源，例如万科铂寓、保利公寓等具备国有背景的长租平台，龙湖冠寓等大型开发企业运营的长租业务，以及自如这类正规化专业化的长租公寓机构。
这些公司拥有低成本获取房产、进行翻新和管理的特长，今后多数租赁房源将出自它们之手，租金参考标准会以它们的价格范围为依据，一般业主在设定租金时难以自主，由于租客倾向于对品牌长租公寓的收费与配套进行比较，过去随意提价的业主将面临显著限制。
从全局角度审视，《住房租赁条例》的主要宗旨十分显著，旨在促进租赁市场走向正规化，促使租赁与购买享有同等权利，并且强化对租赁流程各环节的管理。
这表明房地产领域开始实施“租赁与购买并重”的新政策，往后就算终其一生租房居住，民众也能享有稳固可靠的生活保障。
郑州楼市平台长期招聘兼职主编
