最近，规格较高的中央城市会议引起广泛关注。与此形成对比，另一件事情，获得的关注程度则小很多。
然而，在小明眼中，它的作用一点也不亚于前者，前者的意义在于标志着时代的转换——城市发展的方向正从大规模的量变增加转变为注重存量的质变提升，后者的价值在于预示着新纪元的来临——「租购结合」政策终于落地实施了！
最近，国务院总理李强签发国务院文件，公布了《住房租赁条例》（简称为《条例》），该条例将于2025年9月15日正式执行。
这部法规是我国住房租赁领域的首部专门性文件，它表明经过多年尝试，住房租赁市场终于在国家法律层面首次形成了系统化、规范化的进步蓝图。该《条例》中的八个创新制度设计，不仅补齐了租赁住房市场的法律缺位，更彰显了国家致力于推动住房租赁市场实现优质发展和快速构建租购结合型住房体系的明确意向。《条例》实施之后，会深刻改变住房领域的状况，同时也会对城市的整体布局带来显著作用。
二零二五年三月，住建部所发的《中国住房发展报告》表明，我国城市居民房屋拥有比例已高达八十七点八，在全球范围内处于领先地位。这一现象是过去数十年间房地产领域快速发展的成果。
那个年代，城市里的住房主要是租赁形式，依靠福利分配。直到1978年，国家才慢慢推动职工购买单位房子，支持个人盖房，着手尝试住房市场化。1988年，政府发布了相关文件，促进改革在全国范围内进行，引导居民从租房者转变为房主。1998年，房屋实物分配彻底终止，房地产行业大规模发展阶段由此启动，这一时期普遍重视购买房产而相对忽视租赁市场。
到2007年，国务院印发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称为《意见》），住房保障工作才再次受到关注。《意见》要求，到2015年，保障性住房的覆盖比例要提升到20%。
不过，国家对租赁住房的扶持，实际始于2015年。那一年，中央经济工作会议首次倡导构建购买与租赁相结合的住房体系。
二零一六年六月，国务院办公厅发布相关意见，建议同步推进购房与租赁，促进住房租赁市场成长，这属于住房制度变革的关键部分，也是达成城市居民安居乐业目标的重要方式。
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第二年七月，住建部门同另外八个相关单位一同发布了《在人口向大城市迁移较多的地区促进房屋租赁行业进步的指导文件》，其中建议鼓励形成组织化程度高、经营体量大的租赁公司……提升出租房屋的整体数量……住建部门还挑选了十二个吸引人口迁入的都市，作为首个进行房屋租赁试验的区域。
当年十月十九大报告调整了「购」与「租」的顺序，将原本的「购租并举」改为「租购并举」。这一变化使得2017年成为「租购并举」的开端，中国住房租赁市场也由此开启新篇章，长租公寓行业迎来迅猛发展。
二十届三中全会核心文献，显著提升了住房安全网建设受重视程度：1.会议完整《决定》篇幅近160字，详细阐述国家未来住房机制的建设路径和关键环节，这些论述全部收录在第44条「强化社会安全网建设」部分；2.把「迅速构建租赁与购买并行的居住体系」列为首要任务……
迹象非常清晰：往后，我国的居住政策将更加注重房屋的公共功能。《条例》的颁布就是这一构想的具体实施步骤。
从全局视野来看，我国城市发展的当前阶段表现为居民从规模较小的城镇持续向大型都市集中迁移。在2024年，全国涉及的全部31个省级单位里，有20个地方的人口数量出现下滑，3个地方的人口变动不大，仅有8个地方的人口依然保持上升态势。
据推测，到2030年，中国境内迁徙的人口数量大约会达到三亿三千万之数，他们极有可能成为房屋租赁市场的目标客户，后续，租房需求的人数会持续增加，这一点是毋庸置疑的。
数据说话：
根据官方统计资料，今年上半年度，全国新建房产销售总额为四万四千二百四十一亿元，同比下滑了百分之五点五，而房屋租赁市场则呈现出相对活跃的态势。
住建部披露的统计信息显示，2025年第一季度，全国房屋租赁业务成交数量为1830万套，与上一季度相比增加了5.2个百分点，成交总额超过1.47万亿元人民币，较去年同期提升了7.3个百分点，这些数据反映出房屋租赁市场具备显著的抗风险能力。为了减少闲置房产带来的损失，应尽可能实现资产租赁，点击此处获取详细信息
这种势头，还将持续：
一部分原因是常住居民在城镇中定居的比例持续上升，导致租房者的数量不断增加，现阶段，在四个主要都市区，租房者的总数已经接近四千万，这个数字大约占当地总人口的半数。
另外，全国两千六百多万租客群体里，购买房产的人正重新选择租房方式，促使整租模式——特别是多间房屋整体租赁变得非常普遍。
这种积极的上升态势，促使许多投资机构加快投身租赁住房行业。依据世邦魏理仕的统计，2025年首季，国内房屋租赁市场吸纳的资金规模为465亿元，较上年同期增长了18.3%。本季度新增加的约12.5万张租赁住房床位，其中将近六成由专业公司负责管理。现阶段，仅有保利、龙湖这些房地产公司在一季度对长租公寓领域的新投资额就达到了150亿元以上，促使机构化、规模化租赁企业的市场占有率从2023年的15.6%提升至现在的21.7%。
自2017年至今，尽管过程并非一帆风顺，但长租公寓领域因为租赁产品种类持续增加，以及居住环境的不断完善，整体发展势头良好，市场份额逐步扩大，同时近年来政府加大了对保障性租赁住房的建设，导致房屋租赁市场中的机构化比例显著提高。
新出台的《条例》提倡拓宽多种途径来扩充租赁房屋的供应量，并支持发展市场导向、专业化的住房租赁公司。往后，租赁房屋的机构化程度会继续提高，尤其是集中式长租公寓的市场份额，仍然有相当大的增长潜力。
现阶段，国内集中式长租公寓的市场占比大约是百分之一十，相比之下，英国和美国的相应比例则高达百分之四十二和百分之三十。
当然，机构化率持续增长，尤其是众多保障性租赁住房集中进入市场，市场竞争愈发白热化，各类机构——尤其是地方国有企业旗下机构，务必增强管理工作的细致程度，同时提供更多附加服务，方能维持较高的房源租赁率。
机构化程度上升，市场竞争变得激烈，这对租房者而言，无疑是个好消息。选择范围扩大了，服务品质也会随之提升。《条例》中八个“初次”的制度安排，将更加充分地维护租户的合法利益。
例如，该法规首次以正式条文的方式提出设立房屋租赁价格监控体系，这既为抑制租金过快上涨、稳定市场心态、规避整体性危机提供了政策依据，也预示着将构建以信息为基础的租赁管理新模式。
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例如，现在某些城市的出租房会将厨房和卫生间改造成居住用途，这一行为首次被法规明令禁止，非居住空间如厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等，均不得单独出租作为居住使用，这种做法有助于清除租赁市场中的违规房源，促使住房租赁回归正规、安全、适宜居住的本质，也将迫使运营商提升合规建设和经营水平
另外，《条例》首次把「实名签约」和房源信息真实性制度用法律形式固定下来，首次在法律条文中加入了「房屋状况说明书」的规则，首次建立了「转租资金监管账户」的制度，首次把「信用监管+行业自律」当作双重推动的机制，首次规定「住房租赁企业」是承担法律责任的主体，首次明确了地方政府在「多渠道提供租赁住房」时需要发挥的引导作用。
这套机制涵盖了房源提供、买卖环节、公司守则、官方管控以及信誉架构的各个环节，意图非常清晰，就是要达成对租赁住宅完整阶段的循环式管理，进而促成「租购结合」居住方案的实现。
对租赁住房企业来说，这既是挑战也是机遇。比如，建立「转租资金专门保管账户」的机制，能够阻断「短期收取长期支付」的行为，规定「房屋租赁公司」承担法律上的责任，清楚界定了「房屋租赁公司」在房产信息处理、费用收取与支付、安全维护等层面的合法责任，不过也促使行业从「中介机构」式随意运作转向「规模化、网络化」发展，管理规范、数据化水平好的知名服务商将赢得更多顾客信任和租赁效率……
收租超简单，规避合同风险
开春以来，人工智能持续火热，不少都市掀起了新一轮的争夺优秀人才的行动。在这场较量中，那些经济发达的大都市以及部分新兴的强市成了焦点。究其原因，地方之间的较量说到底就是人才的较量。
各地吸引人才的手段多种多样，包括提供免费住所、报销应聘差旅费，乃至发放无息信贷等，各种方法应有尽有。然而，所有地区都将确保居民有安身之所视为首要任务。实际上，早在2017年，武汉等城市就推出了保障租赁与购房享有同等权利的政策，以此参与城市间的招才竞争。
过去持续不断的城市人才竞争，已经无声地重塑了中国的城市分布情况。这项法规的实施，为中国城市的发展模式和房产市场的范围增添了新的不确定性，我们密切关注后续发展。（作者：明源不动产研究院总编、首席研究员艾振强）
