王先生与蓝天公司达成了租赁1401号房屋的协议，该协议规定从2024年1月到2025年1月期间，王先生需支付每月8360元的租金及同等数额的押金。然而，在租赁期间，1404号住户使用的燃气热水器排放了有害气体，导致王先生决定终止租赁合同。蓝天公司在扣除8360元的违约金后，退还了剩余的款项。王先生坚持认为自己没有违约，因此将蓝天公司告上了法庭。经过海淀法院的审理，最终判决驳回了王先生的全部诉讼请求。
案 情 简 介
王先生提出诉讼，指出他与蓝天公司达成了一项租赁协议，该协议规定他有权租用蓝天公司提供的1401号房屋。然而，1404号住户无视《住宅设计规范》的相关条款，将燃气热水器的排烟管道伸向了公共楼道，导致烟道内充满了烟雾。尽管王先生多次提出抗议，1404号住户仍旧拒绝进行整改。王先生提出要终止租赁协议，然而蓝天公司却扣除了他违约金8360元。王先生坚持认为，退租并非他违约所致，因此将此事告上法庭，请求法院退还这8360元的违约金。
蓝天公司辩称，王先生在2024年10月28日提出了解除合同的要求，而相关合同则在2024年11月4日被正式解除。鉴于王先生是单方面提出解约，公司已从其押金中扣除8360元作为违约赔偿，并将剩余的23267.83元全额退还。然而，公司坚决拒绝将那8360元违约金退还给王先生。
法 院 审 理
法院审理后判定，王先生以1404号住户燃气热水器排放问题为依据，擅自终止了与蓝天公司关于1401号房屋的租赁协议，然而，该协议仅对蓝天公司提供的1401号房屋具有约束力，蓝天公司并未涉及1404号房屋的经营，且合同中并未提及因相邻房屋影响而免除合同责任的条款。王先生入住涉案房屋至今已超过半年，在此期间并未出现因气体问题导致其无法居住的情况。鉴于没有法律规定可以免除违约责任，王先生在未提前通知的情况下解除合同，理应按照合同约定承担违约责任。因此，王先生要求返还8360元违约金的诉讼请求，既不符合事实也不符合法律规定，法院未予支持。最终，法院驳回了王先生的所有诉讼请求。
法 官 说 法
王先生租住的是蓝天公司提供的1401号房屋，然而，由于1404号住户在公共楼道排放烟雾，王先生不得不提前终止租赁合同。但需注意的是，1404号房屋并不属于蓝天公司的管理范围。尽管王先生已尝试联系蓝天公司寻求解决方案，却未能如愿。事实上，1401号房屋并未对王先生的居住造成影响。此外，租赁合同中并未明确约定任何免责条款，且现行法律亦无相关免责规定。因此，在上述情况下，王先生仍需按照合同约定支付违约金。
关于燃气热水器排烟问题引发纠纷，应该注意哪些问题？
1.燃气热水器坏了，得维修更换
租赁房屋使用的燃气热水器其排气应依照《住宅设计规范》的要求排出室外，若燃气热水器的排气系统出现故障，处理方式可参照租赁合同中的相关条款。通常，租赁合同会对房屋内设施设备的违约行为作出规定，承租人有权联系出租方请求进行维修；若出租方在合理时间内未履行维修责任，承租人有权自行进行维修，所产生的维修费用应由出租方承担。在此时，务必留意保存与维修相关的凭证资料，包括但不限于维修订单、收据、付款记录以及维修过程视频等。
2.燃气热水器排烟安全隐患，得排查处理
老旧小区的楼梯条件无法达到烟气外排的要求，若租赁的房屋内安装的燃气热水器将烟气排放至公共楼道，便可能引发排烟不畅的问题。这种情况下，室内烟气浓度可能会增加，从而对居住环境产生负面影响。出租方有责任提供符合租赁用途的房屋，并确保房屋安全，以维护承租者的健康。一旦察觉到烟雾对健康产生了负面影响，应立即关闭燃气开关，并与燃气供应企业取得联系进行报警处理。同时，要检查燃气系统是否存在安全隐患，如承租者感到身体不适，应立即就医。此外，承租者还需及时通知房东具体状况，并根据排烟问题挑选恰当的解决措施进行应对。
3.邻居的排烟影响到我，需与邻居好好商量
在本案情境下，邻居的油烟排放给承租人带来了困扰，即便此时去寻找出租人，也无法彻底解决油烟排放的问题。因为出租人和承租人之间的权利与义务是建立在租赁合同基础之上的，承租人有权要求出租人履行维修和保持房屋适宜居住的义务。然而，承租人与邻居并非租赁合同的约束对象，他们之间的纠纷是由于相邻关系所引发的。
若承租人对于邻居的排烟问题持有不同意见，他们应当主动与邻居进行沟通，探讨并商定一个双方都能接受的解决方案，以实现排烟问题的妥善解决，并保持邻里关系的和谐。为了防止类似纠纷的发生，租户可以采取以下三项措施：首先，在签订合同前，应亲自考察房屋，不仅要检查房屋本身的设施状况，还应对周边可能对居住体验造成负面影响的因素给予特别关注，并评估自己是否能够接受；其次，若租赁过程中出现矛盾，可以向社区自治组织或相关部门反映情况，寻求帮助以解决双方的排烟问题；最后，如果租户难以忍受排烟对居住环境的影响，可以考虑提前终止租赁合同，但需依据合同条款判断是否存在违约责任，并考虑自己是否能够承担由此产生的违约后果。
（以上均为化名）
