经过两周的停牌，大悦城地产（股票代码：00207.HK）于8月1日恢复交易。当日收盘时，其股价为0.54港元，较停牌前上涨了45.95%。目前，该公司的市值达到了76.85亿港元。
停牌的原因正如市场预期：大悦城地产计划进行私有化并退市。这家自2013年起便在香港交易所挂牌上市，凭借“大悦城”这一商业品牌在消费者心中留下深刻印象的企业，计划通过协议回购股份，最高支付现金29.32亿港元，并决定取消其上市资格。
方案一经发布，便迅速吸引了众多投资者的广泛关注，其中争论的焦点主要集中在：公司为何决定私有化、回购价格的合理性以及该方案是否能够顺利通过等方面。
实际上，要理解大悦城地产的私有化过程，必须考虑到中粮集团在地产业务整合方面的宏观背景。作为一家大型央企，中粮集团的核心地产分支是A股市场上市的上市公司大悦城（股票代码：000031.SZ）。大悦城公司持有大悦城地产64.18%的股份，这种股权结构构成了一个独特的“A控红筹”模式。
在业界普遍认为，大悦城地产计划私有化的背后，主要由于股票流动性不足、融资能力受限以及现有架构带来的公司治理难度加大等因素。此外，对于A股市场的大悦城而言，这一举措将有助于增强对大悦城地产的持股权益，进而对公司盈利能力的提升产生积极影响。
再现资产整合
一提到大悦城，众多人的脑海中便会涌现出各种繁华的购物中心，诸如北京朝阳的大悦城、西单的大悦城，以及遍布上海、天津等众多城市的分店，大悦城已经成为了人们心中根深蒂固的商业综合体的代表品牌。
在这座座繁华的超级商场背后，坐落着一家中央直属的大型国有企业，那就是中粮集团。中粮集团的业务范围十分广泛，主要集中在农粮、食品、金融以及地产等多个领域，与民众的日常生活紧密相连。截至2024年年底，该集团的资产总额已经达到了7000亿元人民币。
与众多大型国有公司相似，中粮集团在很早之前便进入了房地产行业，其业务范围涵盖了从住宅到商业地产等多个领域，成为了业内相对内敛的资深从业者。目前，该集团在地产领域的核心平台包括A股上市公司大悦城控股，以及作为其并表子公司的港股上市公司大悦城地产。
这种所谓的“A控红筹”架构，在业界并不算特别常见。追溯至2019年，为了推动集团房地产业务的整合，中粮集团旗下的子公司“中粮地产”与“大悦城地产”完成了重组。在这一过程中，中粮地产以发行股份的方式购得了大悦城地产的控股权，该笔交易的总金额达到了144亿元人民币。
经过这一轮重要的资产整合，中粮地产正式更名为“大悦城控股”，进而成为中粮集团旗下唯一的地产投资与管理机构。与此同时，大悦城地产晋升为“大悦城控股”的子品牌，专注于成为商业地产领域的领军者，其主要职能包括开发、运营及管理以大悦城为品牌标志的城市综合体项目。
自上次资产与品牌合并至今已有六年时光，中粮集团旗下的地产板块近期迎来了新一轮的深度调整。在这轮变动中，香港上市的悦城地产公司或许将全面撤出证券市场。
公告透露，大悦城地产提出实施股票回购计划，该计划涵盖除大悦城和得茂之外的所有股东所持有的股份。具体操作为，每股票价将兑换0.62港元的现金，总计金额约为29.32亿港元。一旦协议安排正式生效，大悦城地产将向香港联交所提出撤销其上市地位的申请。
在股权结构上，协议签订前，大悦城控股集团股份有限公司持有64.18%的股份，得茂公司持有2.58%，而计划股东则持有33.24%。而协议签订之后，大悦城控股集团股份有限公司的持股比例将上升至96.13%，得茂公司的持股比例则变为3.87%。
这表明，一旦私有化方案得以通过并实施，大悦城将几乎实现对大悦城地产的全额控股。交易一旦完成，公司对大悦城地产的持股比例将得到显著提升，从而有利于增加公司的净利润。大悦城方面如此表示。
至于用于回购股份的资金，其来源包括大悦城地产的内部资金储备，亦或是通过外部债务融资渠道获得。
为何走向私有化
7月18日，大悦城地产发布停牌公告，市场随即传闻其是否将启动私有化进程。尽管对此已有一定预期，但方案一经公布，投资者们便对此决策展开了热议，有人认为私有化标志着股票投资的退出时机已到，而另一些人则希望继续持有股份。
对大悦城地产来说，这家公司似乎给出了充分的私有化原因。
首先，大悦城地产作为A股上市公司股东——大悦城控股的控股企业，其现有的组织结构使得公司治理变得更为复杂，同时也不利于决策效率的提升。因此，私有化的目标在于简化公司的治理结构、企业布局以及股权结构，以期增强管理效能和决策的机动性。
计划实施之后，大悦城地产拟向监管机构提出取消上市资格的申请。此后，其业务发展策略、关键投资决策以及资金运作，将无需经过董事会或股东大会的额外审批。此举有望缩短决策流程，同时减少相关费用支出。
其次，在过去的数年里，大悦城地产的股价持续低于其每股净资产，导致整体流动性不足，这限制了其在资本市场上筹集资金的潜力。考虑到市场环境的复杂性，上市公司的地位难以提供充足的境外融资支持，短期内也难以实现实质性的好转。
第三点，旨在为股东创造机遇，确保公司投资获得额外收益。目前，股份的注销价格为0.62港元，较最后交易日的每股收盘价0.370港元高出67.57%；同时，与最后交易日前十个及三十个连续交易日的平均收盘价相比，分别高出80.49%和129.66%。
第四点，私有化能够为股东们提供退出的途径，有效缓解了股份交易流动性不足的困境。在这种流动性受限的情形下，投资者往往难以在公开市场上以合理的价格出售股份，甚至可能不得不在退出时接受价值上的折扣。
大悦城控股作为A股平台，提出了更为全面的解释。近年来，受行业周期性发展的影响，大悦城地产的市场表现出现了阶段性的起伏，其流动性也因此承受了压力。公司这样阐述道。
在此范围内，私有化作为应对市场环境变动的策略，旨在优化公司的治理结构，对组织架构和股权布局进行整合，增强管理决策的效率，同时改善资源分配。交易达成后，大悦城控股将对大悦城地产的持股比例有所增加，从而进一步增加公司的归属于母公司的净利润。
总体来看，港股市场那些股价持续走低、流动性欠缺的上市平台，对大悦城的整体股价走势并未带来显著支持；而在私有化完成之后，中粮集团旗下的地产板块将更加专注于自身业务，同时也有助于提升其财务报告的业绩表现。
有待业绩突围
目前，大悦城地产的私有化方案尚存在一定的不确定性，这需要满足一系列的特定条件。
依据公司注册地的相关法律、《香港收购守则》等相关规定，协议的安排必须符合以下几项要求：与会并参与投票的股东人数需达到总人数的一半以上，且按股份价值计算，赞成票需超过总股份价值的75%。与会且无利益冲突的股东，其持有的股份至少需拥有75%的投票权支持该计划；反对票的数量不得超出无利益冲突股份投票权的10%。
若私有化能顺利落地，大悦城同样需在业绩上继续发力。
在过去的三年间，大悦控股城在A股市场的表现一直不佳，连续亏损。2022年，公司亏损额达到了28.82亿元；2023年，亏损额有所减少，为14.65亿元；到了2024年，净亏损更是高达约29.77亿元。三年累计，公司的亏损总额已经超过了70亿元。
观察去年数据，大悦城控股在2024年的营业收入约为357.91亿元，较上年同期下降了2.70%；归属于上市公司股东的净利润约为负29.77亿元，降幅高达103.14%；归属于上市公司股东的净资产约为105.96亿元，较去年同期减少了23.46%。
公司透露，鉴于房地产市场目前正处在底部构筑期，受到行业周期性波动和结算资源限制的双重影响，公司的销售业务结算规模以及毛利率出现了下滑；与此同时，对联营及合营企业的投资回报较去年同期有所降低。公司还相应调整了产品定价与销售策略，并对部分项目计提了资产减值准备。
到了2025年的上半年，大悦城控股成功实现了由亏转盈的业绩转变，预计其归属于母公司的净利润将达到0.80亿元至1.20亿元，相较之下，去年同期的亏损高达3.64亿元；在剔除非经常性损益之后，净利润的预计盈利区间为0.62亿元至1.00亿元，而去年同期则是亏损了4.20亿元。
值得注意的是，尽管大悦城以其商业品牌闻名，但它的主要收入来源依然是商品房的售卖。去年，这一业务的收入占比高达79.31%，而投资物业及相关服务的收入占比为14.65%。在2024年中指房企销售排行榜上，中粮大悦城品牌以416亿元的销售额位列第23名，而截至今年七月，其销售额已达125亿元，排名上升至第38位。
对于手握44个商业项目（其中重资产项目30个、轻资产项目14个）的大悦城而言，其面临的问题远不止于推动港股平台的私有化进程、增强对商业品牌的运营和塑造，更需在房地产市场调整期间，与央国企保持同步步伐，以免陷入“落后”的困境。
