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这或许成了近期众多关注杭州土地拍卖动态的朋友们，心中最为牵挂和思索的问题。
7月29日，杭州又拍出了三宗地，正式为7月的土拍收官。
这三宗地中，有两宗近乎底价成交，剩下的那一宗：
溢价率足足达到了28.13%。
摘下这一宗地的，正是已经在杭州一年没拿地的：
伟星房产。
不久前，伟星曾一度成为行业低谷期中脱颖而出的民营企业黑马，其在土地市场上的表现尤为引人注目。
在2021年这一拿地力度最大的年份，伟星公司单年便实现了484.5亿的新增货值；而自那年起至2023年，累计成功获取的地块货值更是突破了1200亿大关。
到了2024年，情况发生了显著变化。去年，伟星拿地资金大幅减少，仅为52.7亿；新增货值也大幅下降，降至102亿。而今年，在土地拍卖市场上，伟星的表现几乎可以说是毫无建树。艳姐费尽周折，全网搜寻，终于发现：
在上半年，伟星仅成功获取了一块土地，该地块位于临海市，其交易金额达到了5.25亿元。
临海市，位于浙江省台州市之下，乃一县级市。此地不仅是纽扣大王伟星集团的总部所在地，更是该集团的核心基地，堪称其实际的大本营。
伟星突然在拿地上放缓了脚步，也因此，自去年年底起，关于其“命悬一线”的传闻便不绝于耳。然而，转眼间已过半年，伟星不仅没有“崩盘”，反而还在杭州大举拿地，这无疑是以实际行动彻底驳斥了流言。
01
伟星杭州千人摇号传奇，
还能再延续吗？
伟星公司以28.13%的溢价率成功竞得该地块，该地块位于拱墅区石桥单元华丰板块，具体为GS130201-56地块。经过43轮激烈报价，最终以19.13亿元的总价成交，成交的楼面价为19626.68元每平方米。
伟星依然是那个人们所熟知的伟星，经过一段时间的间隔，他在抢地的动作上依旧保持着非凡的技艺，但这却让不少人为他感到担忧，心中不禁掠过一丝凉意。
需知，就在一周前，石桥刚刚以较低的价格购得一块宅地，该地块与伟星所拥有的地块位于同一区域，两者之间的直线距离大约为300米，溢价率达到了7.29%，成交的楼面价格为每平方米15295元。
仅仅只提前了一周时间出让，每平米却便宜了超4000元。
甚至仔细一看，伟星的地容积率1.9，西房的地才1.7。
伟星项目的地理位置相对更佳，远离了高架桥，然而，与它同期推出且预计未来也将同时入市的两个项目，它们之间固有的价格差异，无疑将成为伟星未来面临的一大挑战。
伟星集团于1993年踏入房地产行业，同年，在杭州成功落成了伟星大厦。
自2021年起，伟星高举回归杭州的旗帜，并在同年年末成功摘得杭州首个住宅项目，而这片土地，更是伟星自回归杭州后所斩获的第七个住宅项目，且成为当年唯一的新增项目。
上午拿的地，杭州伟星的官微就发出了喜报，在标题里写道：
《星辉武林 再启主城》
喜报更是写着要“定鼎武林主场”。
伟星在杭州购得的一块地，位于武林文晖板块，该地块是在去年8月份获得的，随后被精心打造为星晖嘉和府。
星晖嘉和府在去年年底一次性推出了248套房源，结果立刻吸引了1527名买家竞相争抢，最终售罄。若计算中签率，结果令人咋舌：竟低至16.24%。
这次，伟星显然是打算借助武林的热度，试图重现星晖嘉和府的传奇故事。
在杭州，伟星自首个项目——位于申花板块的星瓒颂锦府起，便赢得了良好的声誉。
那时，邻近的工程多数依旧采用涂料装饰，而伟星却选择了三面铝板作为建筑外立面，更别提还打造了下沉式会所和恒温泳池，一时间被誉为“申花卷王”。
该项目自2022年8月启动以来，共计1135套住宅，历经5次开盘，每次均出现千人争抢的火爆场面，中签率普遍在10%以上，整体水平甚至略逊于星晖嘉和府。
在伟星获得土地的前日，艳姐恰巧浏览到了一份关于杭州二手房市场的分析报告：
今年初交付的这个项目，短短半年便在二手市场上成交了170套，荣登申花区榜首之位；而在近30天的时间里，其日均带看量更是超过了100次。
在全杭州范围内观察，即便该区域并非申花的中心地带，其交房7个月后的15%流通率也已相当之高，堪称佼佼者——甚至超越了许多位于核心区的项目。
有人指出，其关键在于星瓒颂锦府提供了小户型住宅，在价格方面具有明显优势，此外，还有一个不容忽视的亮点是：
在品质方面，该建筑具有显著优势，特别是在外观设计、地下会所以及恒温游泳池等方面。
实景图
艳姐去搜了些交付的图片，园林也颇为出彩。
实景图
简而言之，当前正是伟星在杭州通过其首个项目的交付赢得了极高的赞誉，这也可能正是该民营企业敢于再次以高价竞得土地的信心来源。
只看，接下来伟星能否延续这样的品质和口碑再次大捷了。
02
杭州伟星2025要“活下去”？
曾两度参与杭州单价地王竞拍
实际上，尽管这次伟星在杭州购得石桥地块是其今年在杭州的首次土地交易，但这并非伟星今年首次涉足杭州的土地拍卖市场。
引人注目的是，今年杭州地王单价纪录被连续打破，两宗地块分别以7.74万/㎡的楼面价成交，其中一宗为奥体水电新村地块，另一宗则是蒋村地块，楼面价高达8.8万/㎡，而伟星集团均有所涉猎。
虽然最后只是打了个酱油，但至少：有过拿地的心。
这两宗地的成交价格可不菲，一个是52亿，另一个是34亿，概括来说：伟星的财务状况，可能比我们预想的更为稳健，并非如某些人所言的“即将崩溃”。
伟星集团之所以能够稳健发展，归根结底是因为其背后依托的是纽扣行业的领军企业，并且继承了制造业的优良基因，这使得其初始的财务杠杆率就相对较低。尽管在过去，该集团在土地购置方面动作迅猛，但其增长并非依赖于过度增加财务杠杆，而是在过去两年中，有意识地放慢了扩张步伐，这或许也是其能够维持财务安全的重要原因。
目前观察，与过去几年相对较为激进的扩张策略相比，伟星可能正逐渐转向一个更加稳健的发展新阶段。
2023年伊始，伟星曾表示，他们期望通过三到五年的不懈奋斗，将销售额提升至500至900亿元人民币。
在此之前，伟星在2022年成功实现了超过300亿元的销售额，而到了2023年和2024年，这一数字依然保持在300亿以上。
今年已是第三个年头，在上半年期间，伟星的营收达到了71.6亿元，这一数字与去年同期的相比，几乎减少了一半。
500亿的目标尚遥不可及，更不用说今年的伟星恐怕连300亿这一底线都无法坚守。
回顾过去，那个原本设定为3至5年的宏伟目标，在之后的日子里，伟星几乎再也没有提及过……
今年初，伟星集团杭州分公司举办了一场关于2025年经营战略的落实会议。会上，公司总经理章丕仁发表了讲话，并明确了本年度的经营工作核心主题为：
学本领，破危机，精管理，活下去。
在这次的拿地官方推文中，伟星更是说要：
秉持“稳健发展，风险防控至上”的原则，灵活把握时机，精挑细选地理位置。
此次购置土地并加大投资力度，本质上也是追求稳定发展的关键举措：在伟星集团布局的众多城市中，杭州无疑是其中最为优质的一张战略牌，我们必须确保这一重要阵地不被放弃。
今年上半年，伟星在杭州的诸多排行榜上已不见踪影，在那段未能获得土地的时期，这家民营企业显然感到了忧虑，而如今，它终于缓解了燃眉之急。
03
浙系民企伟星
从“三四线之王”到“民营房企黑马”
聊到伟星房产，大多数人会认为它是一家安徽房企。
这样的误解之所以出现，根本原因在于过去相当长的一段时间里，伟星房产在安徽的声誉过于显赫，光芒四射。
今年上半年伟星甚至还在合肥天鹅湖拿出了其顶豪巨作：T10。
该项目一经推出便备受瞩目，尽管尚未正式开放，但仅开放了50天，参观人数就已络绎不绝。一个月前，这座在合肥住宅销售中创下单价新高记录的顶级豪宅终于迎来了首次开盘，结果不出所料，迅速被抢购一空。
伟星也因此在安徽再次大放光彩。
伟星房产起初专注于其根基之地——浙江台州临海，直到大约2000年才将目光投向安徽芜湖，自此之后，该公司在安徽市场深耕细作，最终荣登安徽市场的首位。
在芜湖地区，伟星房产公司连续十余年稳居销售冠军宝座，其市场份额维持在35%至50%之间。
大约在2013年前后，马鞍山市场迎来我们的身影，十数年来，我们的市场份额稳定在40%至70%之间。
大约在2018年踏入合肥市场，连续两年保持销量冠军的位置，市场份额曾一度攀升至10%。
去年，伟星房产在安徽地区销售额高达154亿元，荣登安徽省房地产开发企业榜首，其销售额比位列第二的保利发展整整高出54亿元。在全国范围内，伟星房产的总销售额达到了312.7亿元，并在行业内排名第32位。
经过四年的行业深度调整，超过四十家民营企业涉足房地产行业的公司纷纷遭遇危机，其中多数房地产企业的销售额锐减一半，甚至失去了继续获取土地和发展的能力。然而，与这一趋势形成鲜明对比的是，伟星集团在逆境中实现了销售业绩的稳步提升。
业界普遍感到好奇，究竟伟星是如何取得如此成就的？艳姐认为，这其中蕴含着两个关键性的逻辑。
其一，城市布局少而精，主打“做强、做深、做透”。
与其他房地产企业追求规模宏大、分布广泛的做法不同，伟星自始至终秉持着“精而少”的理念。
截至目前，历经三十余载耕耘的伟星房产，在房地产行业中，其业务版图仅覆盖了八个城市。
台州临海、芜湖、马鞍山、合肥、杭州、宁波、南京、武汉。
合肥伟星·印湖湾实景
艳姐认为，项目数量并非实力的直接体现，而精简项目数量反而更有利于每个项目都实现强大、深入和彻底。
在芜湖，伟星集团所开发的项目数量超过四十项，今年上半年，在芜湖市商品房网签排名前十的项目中，伟星集团便有四个项目名列其中；而在合肥，该集团开发的项目数量也接近三十项……
伟星所采取的深度耕耘策略，其成效在市场层面显现为市场份额，这一点艳姐在先前已经提及，此处便不再重复。
其二，产品坚持“领先半步”，主打“降维打击”。
据传，在伟星公司内部，确立了一种以“对标行业顶尖、研发创新产品，实施降维打击”为核心的产品发展理念。
换个说法就是用二线打三线、一线打二线。
艳姐得知，伟星的产品设计团队常年深入上海、北京、深圳、杭州等一二线城市的众多示范项目，进行实地调研，从中汲取创意，吸收经验，并将其转化为创新设计，最终在本土基础上创作出超越标杆的杰作。
在合肥与南京地区的高端住宅设计领域，已经采纳了类似于深圳湾一号、恒裕深圳湾等知名高端大平层公寓的立面设计风格，这些公寓的外立面均采用了公建化的打造手法。
南京的伟星·长江之歌项目，成功塑造了南京首座全方位360°玻璃环绕的曲面建筑立面，因而成为该地的显著标志；而芜湖的伟星·长江之门，则是芜湖市内独一无二的200米超高江景豪宅。
南京伟星·长江之歌实景
这样的产品策略，也让伟星做到了产品力领先。
杭州伟星·星瓒颂锦府，是杭州十大高端豪宅之一；
宁波伟星·玉堰珑印府，问鼎浙江十大高端产品之一……
尽管伟星在近年内逆势实现了飞跃，然而正如我们之前所提及的，其在投资拓展方面的步伐显然有所减缓。
艳姐认为，这其中的原因可能不止是追求稳定和生存，可能还包含了两点：一是城市中优质土地资源逐渐减少；二是伟星公司在拿地时的标准有所提升，即更加重视土地能否迅速销售、现金流和利润。
当然，面对民营房地产企业普遍遭遇严重困境、纷纷倒下的严峻形势，伟星房产能够实现逆势的突破和提升，其根本原因还是在于“人”。
艳姐留意到，伟星房产的管理层队伍相当稳固，其中多数成员是与公司共同成长的。
伟星房产的总经理姜礼平，自2001年前后便成为伟星集团的投资者，现持有该集团4.32%的股份，位列第10大股东。同时，身为伟星集团副总裁，他大约在2017年前后被任命为伟星房产的总经理。
图源官微 姜礼平
卢韬，伟星房产的常务副总经理，曾就读于浙江财经学院（今浙江财经大学），毕业后被分配至磐安县造纸淀粉厂工作；1992年，他毅然辞去国企职位，加入伟星，担任浙江伟星房地产开发有限公司销售部经理；2000年，卢韬转赴安徽芜湖，肩负起在安徽深耕的责任，并最终晋升为安徽伟星总经理以及东部区域总经理；到了2021年，他又进一步晋升为伟星房产的常务副总经理。
图源官微 卢韬
伟星房产的高管层或许在咖位上并不显赫，然而他们多数是与伟星共同成长的，亲身参与了公司发展的各个阶段和行业周期的变换，对企业的特点和风格有着深刻的理解，因此在企业战略的实施过程中，他们能够确保战略的执行不会走样。
或许盘子规模过大，导致某些项目质量受到了部分客户的质疑；以合肥伟星·玖玺台为例，其工程质量问题曾引发客户的不满与投诉。
结语
尽管其规模并不算庞大，这并未阻碍伟星在逆境中崭露头角，成功跻身民营房企中的黑马行列。
伟星房产常务副总经理卢韬就曾表示：
伟星起初也怀有壮志，渴望企业规模扩大，然而后来意识到规模扩大并无止境，究竟大到何种程度才算足够大？回顾过去，我们发现，真正出色的企业是那些能够长久经营的企业，而这样的企业最显著的特点便是其可持续性和长期稳定性。
艳姐认为，即便在布局的二线市场，尤其是那些三线城市，伟星凭借其不俗的市场份额和强大的品牌效应，仍旧能为业界提供诸多借鉴与启示。
在未来的房地产市场，稳健经营将成为品质房企的主流，对于民营企业而言，“规模适中且品质优良”以及“规模适中且精致细腻”的发展模式将逐步成为行业的发展趋势。
在当前市场竞争激烈，产品同质化严重的背景下，伟星房产可能还需显著提高其产品品质和客户服务水平，坚守初衷，方能巩固其在市场上的领先地位。
最后，祝福每家房企都能找到适合自己的发展之路。
主编：张艳
