通过扩大收购规模，物业行业曾在销售与资本市场领域实现了双重繁荣，这曾经是其发展的核心策略之一。
在2020年，相关数据揭示，上市物业管理企业所公布的实际收购案例共计76宗，累计投入资金高达107亿元人民币，这一数字是2019年实际收并购案例数量的2.81倍。以蓝光嘉宝服务为例，该公司在这一年连续完成了17次股权的收并购，总支出达到10.1亿元；同时，在这一年里，共有17家物业管理企业成功进入资本市场，这一数量甚至超过了2014年至2018年期间上市物业企业的总和，多出了7家。
然而，昔日挥金如土的豪爽，如今却变成了忍痛割爱的泪流满面。6月25日，中海物业向鄂州双创之星小区发布了撤离通知，而在此之前，金科服务已宣布将于2025年8月31日起正式告别重庆龙兴未来城市小区。
《每日经济新闻》记者经过细致的整理与数据汇总，近期观察到，龙湖物业、金科服务、中海物业等超过10家物业企业已纷纷发布撤场通知。
或被迫或主动，物业公司原来打下的“江山”正在加速缩小。
撤退潮
物业公司的加入与离开在市场竞争中本是常见现象，然而，在短短的时间内，行业内的领先企业纷纷宣布退出，这不禁让人感到颇值得深思。
金科服务在重庆恒春凤凰城小区张贴了退出公告，宣布将于8月31日彻底撤出，这一服务在该小区的历史已长达十年之久；在同一月份，该公司亦宣布从重庆龙兴未来城市小区撤出。龙湖物业近期退出的项目数量更是众多，涵盖了重庆两江·溪岸云、上海苏堤春晓、辽宁锦州时代西湖雅居小区等多个项目，此外，还将离开阜阳双清院子项目。
重庆成为物业公司大规模撤离的严重区域。据网络公开资料，仅5月份一个月，就有不少于十个住宅小区的物业管理公司宣布自愿放弃对小区的物业管理服务。
物业费价格难以达成一致，成为许多物业公司选择退出市场的一个重要因素；然而，更关键的是，随着从盲目扩张转向战略性的收缩，行业领头羊正持续舍弃那些低收益甚至可能亏损的项目；这一举措使得撤退的势头始终未能得到遏制。
雅生活服务总裁李大龙在业绩会上透露，2024年，公司将对那些在管项目中交付质量未达标准、回款率未达预期以及位于孤岛的城市项目进行清理。据悉，全年共计清理了300个项目。此外，保利物业也公开信息，表示2024年已退出15个城市以及13个风险较高的外拓项目。
其他上市物业企业亦然。在2024年，世茂服务的合约服务面积终止超过六千万平方米，中海物业管理的亏损项目接近五千万平方米，彩生活所终止服务的社区数量达到了三百一十八个，而万物云同样终止了五十三个社区的服务。
一方面，物业公司正逐步从过往的服务项目中撤出，另一方面，新增项目的数量也在持续减少，这预示着它们曾经经历的快速增长和丰厚利润的黄金时期可能已经不再重现。
中指院发布的2025年4月物业服务企业新增签约面积数据显示，TOP50企业共增加了5225万平方米。对比2024年同期，该数据为9013万平方米；2023年同期为8683万平方米；2022年同期则为9161万平方米。2022年至2024年底，位列新增合约面积TOP50的物业公司年度增长量经历了显著下滑，从23.92亿平方米降至11.5亿平方米，降幅高达52%。
以碧桂园服务为参照，在其业务拓展过程中，2021年至2024年这四年里，公司每年新增的签约面积依次为：4.3亿平方米、2.4亿平方米、1.2亿平方米以及0.6亿平方米。
物业公司同房地产行业，往昔关系密切，后者获利丰厚、前者分得一杯羹。然而，当前房地产市场持续低迷，众多上市物业企业纷纷举起独立的大旗，试图摆脱行业困境。然而，面临增长瓶颈、降价压力以及与业主的持续博弈，独立之路似乎愈发崎岖。通过牺牲利润以减少亏损的做法，恐怕难以达到预期效果。
“割肉剜疮”，难让业绩辉煌
中海物业撤出鄂州双创之星小区的原因，在于自2023年3月1日起至今，该小区的入住率一直不高，并且累积拖欠的物业费用高达59.59万元，故而中海物业选择了终止服务。
物业行业的整体收缴率有所下滑，成为当前行业普遍面临的问题。这种情况在一定程度上源于早期无序的扩张行为，使得许多低收益甚至可能亏损的项目被纳入其中。目前，众多物业管理企业正积极调整策略，无论是高端住宅还是普通小区，他们都在迫切地试图将这些项目出售，这一现象反映出普遍存在的业绩压力。
克而瑞物管最新研究揭示，在2024年，500强、百强以及上市物企这三大关键指标均出现了首次同步下降趋势，其毛利率和净利率不断触及新低，而净利润更是呈现出全行业的负增长态势。
具体分析，在净利润方面，500强物业管理企业的净利润达到了353.7亿元，较去年同期下降了2.8%；而百强物业管理企业的净利润为198.2亿元，同比下降了2.4%；至于上市公司物业管理企业的净利润则是125.0亿元，同比大幅下降了23.3%，这一降幅明显超过了其他级别的企业。在毛利率方面，2024年，500强企业、百强企业和上市物企的毛利率分别降至16.8%、18.6%以及19.0%，相较于2023年，分别下降了1.1、1.2和0.7个百分点，这一趋势已连续三年出现下滑。
观察图表可知，在2020年，上市物业企业的毛利率达到了27%这一高峰，然而到了2024年，这一比率却大幅下降，降至了19%。
头部物业公司持续退出亏损项目，缩小服务领域，其目的在于优化业绩，特别是提高毛利率。然而，这样的举措对于增强公司的盈利能力或许效果有限。
长期以来，物业公司的主要经营活动集中在基础物业服务领域，这一业务板块同样构成了物业公司的收入支柱。然而，基础物业服务在附加值和专业门槛方面相对较低，而助力众多上市物业企业实现高利润的，则是非业主增值服务以及各类社区增值服务。特别是前者，在房地产业蓬勃发展的黄金时期，开发商在全国范围内纷纷大兴土木，大量建筑直接转交给物业公司管理，而物业公司则通过向非业主提供增值服务（如协助销售、提供咨询等），实现了不劳而获的盈利。
然而，目前房地产市场呈现下滑态势，导致物业公司针对非业主提供的增值服务也持续走低。与此同时，社区增值服务这一备受期待的服务项目似乎尚未展现出强劲的发展势头，尽管它在增值服务收入中所占比重已相当重要，但整体来看，其收入仍呈现出下降的趋势。
在2024年，百强企业的增值服务平均收入达到了2.22亿元，这一数字较上年同期下降了5.93%。具体来看，非业主增值服务的平均收入为0.62亿元，较上年同期大幅下降了11.43%；而社区增值服务的平均收入为1.60亿元，同比略有下降，降幅为3.61%。该数据揭示了物业公司毛利率普遍下滑的原因，一方面是因为失去了房地产企业的资金支持，另一方面则是由于消费需求的低迷，导致物业公司的增值服务增长速度放缓。
探究根本原因，目前物业管理领域的业绩困境依然难以摆脱房地产经济的制约，且若业绩无法回升，独立发展的可能性更是无从谈起。
降价，物业正在丧失话语权？
众多物业管理公司选择撤离小区，主要原因是物业费用的定价，而这一现象背后，正悄然上演着一场规模持续扩大、影响范围不断拓宽的降价风潮。
自去年开始，多个城市如重庆、武汉、青岛、兰州、长沙等地，物业费“降价”现象接连出现。据克而瑞物管发布的《2024年中国物业行业年度盘点报告》显示，去年，重庆、银川、青岛以及武汉等四座城市的百余个项目实施了物业费降低，下调幅度达到了20%-35%。
今年这波价格下调的趋势似乎还在延续，原因并不仅仅在于政策的扶持，更在于这股降价潮的带动下，越来越多的小区居民有了勇气与物业进行协商，以期争取到相应的权益。
在以往，这种情况似乎难以置信。过去，小区的物业服务通常由开发商指定，交房时便确定了服务内容、标准和价格，业主们为了能早日入住，不得不接受这些条件。这种话语权几乎完全控制在开发商和物业公司手中的模式，自然加剧了矛盾，同时也为物业公司目前的经营困境埋下了隐患。
收缴率的下滑是最直接的体现。根据相关数据，2024年，全国范围内典型城市的物业费平均收缴率仅为82%，而上市物业公司的收缴率更是跌破了80%的大关。特别是在老旧小区和空置房中，业主的欠费问题显得尤为严重。
目前来看，不论是房地产市场还是物业管理领域，正经历着从卖方主导向买方主导的转变过程。换句话说，业主在未来的几年内可能会拥有更大的话语权。特别是物业公司在最近几年里，不断努力与房地产开发企业划清界限，大肆宣扬自身的独立故事，这表明在处理与业主的关系时，物业企业不能再依赖开发商的强势地位来随意操控业主。
广大消费者对此自然是喜闻乐见，然而，对于物业公司来说，这是否会真正促使它们提升服务质量、通过服务质量来实现业绩的提升呢？
这种转变首先需要应对的是成本投入的上升。新增项目的减少导致在管项目的服务时间延长，新小区逐渐变成老小区，物业公司所面临的运营、管理以及设备维护等方面的成本随之自然增长，这无疑给原本业绩就有所下滑的物业企业带来了新的挑战。
在2024年，这百家企业的平均营业成本达到了12.86亿元，较上年同期增长了4.80%。同时，营业成本率上升至80.13%，比2023年高出0.98个百分点。这表明，营业收入的增长速度未能跟上成本的增速，进而推高了营业成本率，使得成本控制面临更大的挑战。在这种背景下，物业费有所下降，利润也随之减少，那么又有多少物业公司愿意增加投入以提升服务质量呢？
业主与物业之间的较量可能需要更长的时期来相互试探与让步，以期达到某种程度的互利共赢。
当然，还有一个不容忽视的真相，那就是价格下调的风潮主要影响的是部分二线和三线城市，而一线城市的物业管理费用依然保持着相对的稳定。
在理想的情况下，我们或许可以视物业费用的下调并非终点，而是物业管理行业变革的一个开端。然而，对于那些尚未摆脱房地产市场低迷影响的物业公司来说，物业费用的减少以及消极应对的态度，或许会导致许多公司选择放弃经营。
