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物业费始终是难以绕开的话题
那么
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物业的某些行为真的合法吗？
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绿地被侵占物业该不该管?
小区交付使用不久，便有部分业主对公共绿地造成了破坏，而物业管理方对此却未采取任何措施，置之不理。那么，物业管理方是否真的有责任进行管理呢？
《民法典》明确指出，第二百七十四条中提到：“建筑区域内的公共绿地，应归业主共同所有”；另外，第九百四十二条也规定：“物业服务企业需依据约定及物业用途，对共有区域进行妥善的维修、养护、清洁、绿化及管理，确保区域内秩序井然，并采取适当措施保障业主的人身和财产安全”。
物业对小区公共绿地承担着管理职责。一旦发现绿地遭到非法侵占，物业需责令侵权者进行整改并恢复绿地原貌。对于那些拒绝恢复的，物业服务企业有权向相关执法机构提出申请，寻求介入处理。
私搭乱建该谁管?
问题在于，除了对绿化区域造成破坏，众多业主指出，有些人擅自搭建违章建筑，这究竟该由哪个部门负责处理？
解读：根据《民法典》第九百四十二条，物业管理方承担着维护业主共有区域秩序的责任。于是，若小区内发生私自搭建违章建筑的情况，业主们可以首先通过召开业主大会或组建业主委员会来维护自身权益；对于在业主共有区域内的私搭乱建，业主同样有权要求物业进行管理；若私搭乱建者不履行应尽义务，业主们可以向相应的行政管理部门提出投诉或报告，并请求相关部门介入解决问题。
消防出问题该谁管?
小区地下车库的消防通道被擅自改造成储藏室，这一行为极大地提升了火灾风险，业主们已经多次向相关部门反映此问题，却始终无人处理。在这种情况下，作为日常的管理主体，究竟是谁负责监管被占用的消防通道呢？
《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人需对物业服务区域内违反治安、环保、消防等相关法律法规的行为，迅速实施合理的制止措施，并向相应的行政主管部门进行报告，同时提供必要的协助以处理相关事宜。
物业肩负着在服务范围内杜绝违反消防相关法规行为的责任。为此，物业需采取适当的手段迅速遏制违规行为，同时，它还有责任向消防救援部门汇报情况并配合其处理违法行为。
噪声污染归谁管?
邻居的装修声、广场舞的音乐、家中K歌的嘈杂……此类噪音污染时常侵扰我们的日常生活，那么物业管理是否应当对此进行干预呢？
《民法典》第二八十六条明确指出，业主需遵循法律法规和物业管理约定，其行为应遵循节约资源和保护生态环境的原则。同时，当物业服务企业或其他管理单位执行政府依法采取的应急处理措施及其他管理行动时，业主有责任依法提供必要的协作与支持。
业主大会或业主委员会有权依据法律法规及管理规约，要求任何弃置垃圾、排放污染物或噪声等侵犯他人合法权益的行为停止，并消除影响，排除障碍，消除隐患，恢复原状，并要求赔偿损失。
若业主或任何其他责任人未履行其应尽的责任，相关当事人有权向相应的行政管理部门进行举报或提出投诉，而该行政管理部门则必须依照法律规定进行处理。
因此，物业管理方亦肩负着保障小区秩序的职责。依照《民法典》的相关条款，一旦小区内出现噪音、光污染等问题，权益受损的居民有权要求业主大会或业主委员会采取管控措施，亦或直接要求物业管理部门进行管控。若侵权行为持续未止，受害居民还可向相应的行政管理部门进行报告或投诉，由其介入实施管控。
物业换开关、水龙头该不该收费?
物业所列出的服务费用，如插座更换每项10元、马桶疏通每项50元等，是否合理，值得商榷。
《民法典》第九百四十二章节明确指出，物业服务人员需依照既定协议以及物业的用途特性，对区域内业主共有的部分进行细致的维修、保养、清洁、绿化以及经营管理。同时，他们还需维护好服务区域内的基本秩序，并采取适当的措施来确保业主的人身及财产安全。
开关和水龙头并非业主共有的设施，物业对此并无免费维修的责任，故而，我们不可强求物业提供免费服务。若物业为业主更换这些部件，则属于额外的服务，是可以收取一定费用的。
停水、停电该找谁?
有时我们会遭遇停水停电的情况，这可能是由于供水供电部门对特定区域实施了停水停电措施，也可能是小区内的二次供水供电设施出现了故障，亦或是物业有意对某户业主实施停水停电。
《民法典》第六百五十一条明确指出，供电单位需遵循国家制定的供电质量规范及双方约定的安全供电要求。若供电单位未能依照这些标准及约定进行安全供电，导致用电用户遭受损失，则供电单位需对此承担相应的赔偿责任。
供水、供电等领域的专业运营机构应依据最终用户所使用的计量设备所显示的数据来向用户计费。若出现停水、停电等情况，需督促供水、供电机构尽快处理。若问题涉及物业企业转供水电，需明确是源于源头问题还是转供过程中的设备故障。若系设备故障，则应由物业管理方自行组织维修，或申请动用维修资金进行修复。
同时，《民法典》第九百四十四条规定，若业主未按约定在规定时间内缴纳物业费，物业服务人有权要求其在合理期限内完成支付；若该期限到期后业主仍未支付，物业服务人有权向法院提起诉讼或申请仲裁解决。在此过程中，物业服务人不得通过切断供电、供水、供热、供燃气等手段来催促缴纳物业费。
房子漏水归谁管?
厨房、卫生间、阳台、楼顶等区域出现渗水现象在日常生活中极为普遍，那么这种情况的维修费用是否应当由物业管理方承担呢？
解读：不管哪种类型，多不是由物业企业出钱来进行维修的。针对不同情况，需采取以下四种处理方式：首先，对于处于质保期内的新建商品房，维修工作通常由建设单位，也就是开发商负责；其次，若问题出自自用部位或因人为破坏、使用不当等原因引起，维修责任通常落在使用人，即业主身上；再者，若问题发生在质保期外，如因房屋使用年限较长等自然因素导致的屋面、墙面渗水、漏水等问题，则需依法申请动用建筑物及其附属设施的维修资金来解决问题。若未设立专项维修资金，维修费用可由相关业主共同承担并负责处理。
房屋出现质量问题归谁管?
购房后遭遇墙体开裂、墙面脱落、门窗损坏等情况，我们应当向哪方寻求责任归属呢？
分析需视具体情况而定：若系从开发商处购置住宅，入住后遭遇建筑缺陷，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，若房屋主体结构存在质量问题，无法交付使用，或交付使用后经检验确属不合格，购房人要求解除合同并索赔，法院应予支持。“根据第十三条规定，若房屋质量问题严重影响了居住的日常使用，购房者若要求解除合同并索要赔偿，这一请求应当得到认可。所以，一旦购房者入住后察觉到房屋存在影响居住质量的问题，他们有权向开发商提出赔偿要求。”
在购置二手房之后，若发现房屋存在瑕疵：《民法典》第六百一十七条明确指出，若出卖人所交付的房屋不符合质量标准，买方有权依照第五百八十二条至第五百八十四条的规定，要求卖方承担违约责任。据此，若在入住二手房后发现问题，购房者应向卖方提出赔偿要求；若卖方能够证明房屋的瑕疵是由开发商造成的而非自身责任，则卖方可依照前述规定向开发商追究赔偿。
公共部位、设施出问题谁负责?
我们小区中存在部分外墙出现严重脱落现象。面对外墙脱落以及电梯故障等问题，究竟应由哪个部门负责处理呢？
分析表明，针对电梯等公共设施设备出现故障的情况，需进行分类处理。一般性的日常维护保养，属于常规物业管理内容；而对于需要维修、更新或改造的情况，只要这些支出符合维修基金的使用条件，就应通过申请维修基金来予以解决。若公共区域如外墙出现脱落等问题，在保修期限内，居民可向物业管理公司或业主委员会提出，他们会负责与建设单位沟通并安排修复；若已过保修期，则物业管理公司或业主委员会可申请动用维修基金来处理。
《民法典》第二八十一条明确指出，建筑及其配套设施的维修资金归业主集体所有。业主们共同商定后，这笔资金可用于电梯、屋顶、外墙以及无障碍设施等公共区域的维修、更新以及改造。同时，对于维修资金的筹集和使用情况，应定期进行公开。
10
房子没入住要交物业费吗？
小区物业服务费用主要针对公共性服务进行收费，涵盖公共设施和设备的日常运作、维护与维护保养，以及绿化维护、安保、清洁等工作。无论业主是否居住在小区内，即便房屋处于空置状态，仍需按照规定缴纳相应的物业费用。
依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，业主需按照约定向物业服务企业缴纳物业费用。若物业服务企业已依约及相关规定履行了服务义务，业主便不得以未接受或认为无需接受相关物业服务为理由拒绝缴纳物业费用。
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房屋质量问题导致漏水,可以不交物业费吗？
开发商作为房屋的开发商与销售者，对于其销售的住宅，需承担相应的质量保证义务。若房屋出现如漏水、渗水等质量问题，这些问题与物业管理服务所涉及的法律关系是分开的。因此，业主在追索开发商的质量责任赔偿时，不应以此作为拒绝支付物业费用的理由。
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物业公司提供的服务不满意，能拒交物业费吗？
需要具体情况具体分析。物业服务面向所有业主及小区的全方位，具备公共属性和整体特性，关乎全体业主及小区整体的公共利益。它在效用上呈现出不可分割与相互依存的特点。若业主因物业服务中存在个别不足（例如垃圾未能及时清运、公共区域照明灯损坏等）而拒绝支付物业费，这种做法将使得业主个人的收益大幅减少，而对物业公司和大多数业主造成的损害却十分严重。鉴于此，不能仅因物业服务存在局部问题而拒绝缴纳物业费。
若物业服务存在违法行为或安全防护严重不足等严重缺陷，业主有权申请对物业费进行适度减免；同时，若因物业服务中的缺陷造成业主损失，业主有权要求物业管理方进行相应的经济赔偿。小区门禁系统出现故障，物业未能及时进行维修，且未设立保安值班室，保安巡逻也未到位，即便有录像监控设施，也存在损坏或缺失的情况。由此引发的业主财产被盗事件，表明物业在保障业主安全方面存在明显管理缺陷，构成了重大瑕疵，业主因此可以要求减免物业费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确指出，若物业服务企业未能按照物业服务合同约定、法律法规规定或行业规范要求，履行维修、养护、管理及维护等义务，业主有权要求企业继续履行合同、采取补救措施或赔偿损失。对于此类违约责任请求，法院应当予以支持。
13
没交物业费，物业停水停电，合法吗？
业主若未按物业服务合同规定在规定时间内全额缴纳物业费，构成违规行为。物业服务人有权要求业主在合理时间内完成缴费。若合理期限过后业主仍未支付，物业服务人有权通过法律途径，如提起诉讼或申请仲裁，来解决此事。在此过程中，物业服务人不得采取如停水停电等违法手段来强制收取物业费。
依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务企业不得以中断电力、水源、暖气或燃气供应的手段来催促业主缴纳物业管理费用。
14
买了二手房，原业主欠缴的物业费该我付吗？
若所购的二手房存在未缴纳物业费的情况，需视情况而定：若买卖合同中对物业费的承担有明确条款，则应依照该条款执行；若合同中未对此作出规定，鉴于原物业费系原业主与物业公司之间的协议，因此，之前所欠的物业费用应由原业主负责向物业公司支付。
