2025年7月，北京某日午后，泰禾集团创始人黄其森再度被相关机构带走接受问询。这并非他首次遭遇此类情况，然而此次的调查行动，却揭露了辽宁盛京银行与泰禾集团之间一项早在2019年就已产生的借贷争议。
从旁人角度看，这仿佛是一场迟到的收场。2022年，黄其森初次被采取强制措施，不过数月便获得释放，表面上看只是短暂的波折；2023年，泰禾已经撤离股市，标志着闽系房地产最后的标杆轰然倒塌，个人与公司的纠葛发展到这个阶段已无回旋空间。此刻，伴随金融诉讼的持续进行，事件的收尾过程依然在持续。
二十年间，闽地房地产商曾是国内房产界最富雄心的区域力量，他们以勇往直前闻名，借助民间资金与高额负债实现快速扩张，在房地产繁荣期夺取众多地盘，创造了众多杰出的建筑与传奇经历，但现在经济周期转向且信贷政策趋紧，这些过去的冒险家几乎全部失败。
黄其森被继续扣留，这关乎个人际遇的起落，也仿佛为闽地建筑行业的过往刻下了收尾的印记。
闽系房企：狂飙突进的地方军团
在二十世纪中国房地产市场繁荣的时期，来自福建的房地产公司曾是一支重要的参与者，他们从中国东南沿海地区出发，逐步扩展到全国范围，一度在房地产企业排名前二十中占据了将近一半的位置，其中世茂、泰禾、正荣、阳光城、融信、建发等品牌，都体现了福建独特的商业传统和资本运作的特点。
努力奋斗才能获得成功，这不仅是大家常说的标语，也是福建商人内在的思维模式。和广东商人注重稳定、北京商人依靠资源相比，福建商人的经营方式是采用最大限度的杠杆作用，并且勇于冒险。他们大多在2000年左右开始创业，正好抓住了城市规模扩大和住房制度改革的机会。同时，福建省内活跃的私人投资，为他们创造了良好的资金来源条件。本地创业者惯于借助同乡网络、宗族关系及商会渠道融资，一个电话就能迅速获得数千万或上亿的临时周转资金。这种高效的资金调配机制，令他们在土地交易中总能抢先一步。
闽系建筑商之所以能脱颖而出，关键在于它们对金融市场的积极运用。早在2010年那段时间，虽然许多建筑商还主要依靠银行信贷，但它们已经广泛采用信托和类银行融资。到了2015年以后，这些企业更成为了海外债券发行的主要参与者，经常发行利率超过10%的美元债券。到了2018年，闽系建筑商的平均负债比例达到了85%，明显超过了整个行业的标准水平。高负债、高频率，形成了它们的运作模式：获取更多土地，迅速销售，然后把资金用于下一个计划。在房价上涨阶段，这就像一台极为高效的扩张设备。
2016至2018年，那段时期堪称它们的鼎盛阶段。泰禾的营收突破千亿大关，正荣与阳光城紧随其后快速发展，融信和建发同样势头迅猛。几乎每家福建籍房地产企业都曾提出过“三年业绩倍增”“五年达到三千亿营收”的宏伟目标，似乎增长可以无穷无尽地延续。但此模式的根本性质，如同在钢丝上飞奔：它必须依赖融资环境宽松、房价持续上涨、销售渠道顺畅这三个条件同时满足。二零一八年的去杠杆化举措，二零二零年实施的“三道红线”规定，加上疫情造成的销售活动停顿，致使维系它们的三项基础支撑接连瓦解。
自那时开始，福建地产商的境遇急速恶化。泰禾与阳光城先后脱离股市，正荣的掌门人遭到强制控制，世茂困在八百亿海外的债务调整困境中，福晟被世茂接手后其最终控制者"行踪成谜"。鼎盛时期的荣光如潮水般消散，那些赤裸裸的失败者全都暴露无遗。福建地产商曾经坚持的"高负债、高速度、高利润"策略——不至巅峰便要灭亡——终究成为他们整体崩溃的必然结局。
泰禾集团在闽系公司里具有特别代表性。黄其森作为公司掌舵人，行事风格非常大胆，花了两十年把企业做到千亿市值级别，但随后又迅速在三年内遭遇了全面崩盘。2025年7月，黄其森再次被官方拘押，这一事件既是个人命运的转折，也标志着闽系发展模式的终结。不过，像建发这样经营比较稳妥的企业，依然体现着闽系房地产商最后的抵抗。
闽地建筑商的起落，并非仅是地方性公司的成败，而是揭示了中国房地产行业二十年来的基本面貌：在超高负债与迅猛扩张的假象中，投机者能够很快达到顶峰，但在经济周期转变时，他们又最先遭遇失败。
泰禾兴衰：“院子系”的成败
1996年，黄其森离开福建省建行，在福州创办泰禾公司。他拥有十二年的银行工作经验，积累了两大核心能力：一是精通金融杠杆和融资手段，二是对房地产经营模式的透彻认知。他清楚认识到，该行业的丰厚利润源于“资金+土地”的快速周转。泰禾最初从事本地建筑业务，随着2000年前后福州房地产市场升温，公司迅速转型为房地产开发。几项本地的成功案例为黄其森带来了初始资金，同时也激发了他更为远大的志向。
泰禾集团真正获得社会关注始于2003年在北京通州区的首次开发尝试。当时通州区位置偏远，购置土地的企业很少，但黄其森预见到：随着北京市区向东拓展，该区域未来必定升值。他还特别挑选了与众不同的产品类型——以传统建筑文化为特色建造的私家园林式住宅。这个项目起初因为售价过高导致销售困难，公司内部有人提议降价处理，但黄其森决定采取不同策略：维持原有高端市场定位，并且亲自介入建筑规划工作。他结合福州“三坊七巷”的构造与北京四合院的布局，构想出“三道门第、三层院落”的设计思路。2012年，这个项目被冠以“中国院子”的新名再次发售，价格曾高达3亿元，刷新了北京顶级住宅的成交记录。原先备受争议的资产，转瞬间蜕变为众多顶级富豪竞相抢夺的珍稀物业。
泰禾凭借“中国院子”项目一举成名，更让“院子系”在中国高端住宅领域占据了特殊位置。黄其森因此提出“文化筑居中国”的品牌理念：虽然富裕阶层住过洋房、别墅，但他们内心深处最渴望的还是与传统文化相契合的归属感。根据这一发现，泰禾将中式特色全面融入产品设计中：从建筑布局到园林营造，从家居摆设到社区服务，各个层面都体现出东方审美。甚至创建了“泰禾文化研究院”，探究传统建筑与生活习俗，以此印证产品价值，这在当时实属与众不同的发展路径。
2013年至2017年，泰禾达到了发展的顶峰状态，公司通过推广“院子系”项目在全国范围内的复制，实现了从区域性房地产开发商向千亿级企业的转变，其发展策略是“一城一院”，即每进入一个新的城市，都会根据当地特色对产品进行创新设计，在苏州，项目融入了江南园林的风格，在成都，产品结合了川西民居的特点，在福州，则突出了闽派建筑的特色，最终的效果是，泰禾在每一个城市都成为了当地的标杆项目。2017年泰禾销售总额超过一千亿元，2018年增长至一千三百亿元，位列全国二十强。黄其森频繁出席各类峰会，被视为“文化地产”领域的代表人物。
文化宣传的表面繁荣，隐藏着经济模式的严重风险。院子类项目属于“低流动”资产——售价昂贵、销售缓慢，导致大量资金被占用。泰禾集团的发展过度依赖高成本的短期借款：信托产品、资产管理计划、美元债券，利息通常达到两位数。这种长期项目与短期资金的不匹配，使得公司现金流长期处于紧张状态。到2017年岁末，企业总负债已经突破一千五百亿元大关。领导曾经比喻过，他们仿佛在疾驰的马路中修补轮胎，哪怕出现一点差错，都可能导致车辆损毁和人员伤亡。
行业迅猛发展时，这种做法还能维持，原因是销售所得足以偿还不断滚动的债务。不过自从2018年金融开始收缩，加上2020年“三道红线”施加压力，并且疫情造成销售活动暂停，泰禾的资金链很快出现危机。钱款断绝，工程停建，债务违约事件接连发生。原先被誉为“文化地产”的典范，突然间就跌落谷底。
泰禾的起落并非特例，而是闽地开发商整体轨迹的体现。表面上，它借助文化提升项目价值，打造独特卖点；实际上，它依然依照闽地“高负债+高风险”的模式运作。所谓的“文化楼盘”，终究无法改变资金运作的严酷现实：一旦信贷政策与市场看法出现转变，再精彩的故事也无力挽回资金周转的危机。
地产与银行——共生盛宴，连带坠落
黄其森此次被扣留，听说是因为和盛京银行多年前一笔界限模糊的借贷问题有关。
中国房地产发展最兴旺的二十年里，没有其他行业像房地产业和金融业结合得那么紧密。房地产商急需资金，金融机构又想寻找贷款对象，双方迅速达成合作，形成了规模庞大的相互依存体系。房地产商依靠高杠杆实现"获取土地—项目开发—产品销售—再次获取土地"的连续运作；金融机构则利用此机会扩大信贷体量与收益。房地产成为金融机构最理想的担保标的，金融机构则成为房地产行业最可靠的资金来源。
人员变动最能体现这种紧密联系。恒大聘请了中信体系内的夏海钧，万科招募了建行系统的祝九胜。银行高层带来的不只是管理经验，还有融资渠道和信誉支持。业内甚至坦言：招募一名银行高管，就相当于开辟了一条融资快速通道。闽地房地产商在这一方面表现得特别积极。泰禾高层里，很多有银行背景的人身居要职；黄其森自己曾在建行服务十二年，因此能够指挥招行、建行、盛京银行等几十家金融单位的信贷；他最风光的时候，泰禾的融资途径多达五十多个，几乎囊括了所有银行和非银行金融机构。
那个时期，盛京银行和泰禾的互动最为典型。2015年左右，盛京着力扩展资产体量，大量发放房地产相关融资，泰禾被定位为核心合作对象。除了标准的地产项目融资，合作范围还涵盖了企业并购融资、债券发行协助以及创新性融资安排。针对泰禾的风险控制环节，盛京银行采取了特殊政策，提供了数十亿元的资金支持。事实上，盛京并非仅限于投资泰禾，它与恒大的关联更为深奥，经由表内借款、理财投资、中介服务等途径，涉及金额累计超过百亿元，这种大胆的扩张为将来埋下了严重问题。
二零二零年七月，泰禾出现一笔中票本息兑付困难，金融网络立刻出现危机。这个违约事件不仅损害了市场信心，还引发连锁反应：银行减少放贷、供应商要求还债、建筑工地停止施工。为了挽救局面，泰禾曾经寻求外部投资——万科提出有条件加入，郁亮亲自带领团队进行实地考察。市场一度抱有希望，如果万科真的介入，泰禾或许能扭转困境。
不过，尽职调查暴露了隐藏情况。万科了解到，泰禾负债比公布的多得多，不仅有银行、债券、信托借款，还涉及许多民间借贷和隐性担保。同一块地被多次抵押，同一笔应收账款被重复质押，资金路径错综复杂，或许已经违反了法律条款。
万科最终选择不再投资，泰禾完全失去了最后的依靠。紧接着的几个月，泰禾的债务问题急剧恶化，许多项目停止建设，重要的资产被拍卖或查封。到了2021年春天，泰禾已经实质上破产，黄其森的房地产王国就此崩塌。
这一系列变化凸显了房地产行业与金融机构的内在联系：在市场繁荣阶段，金融机构为了扩大业务和增加收益，往往会放松对风险的审查；房地产开发商则持续地逾越法规的界限，以便获取更多的资金支持。这种相互包庇的局面，共同营造了虚假的繁荣景象。然而，一旦经济周期发生逆转，原本互相依存的局面立刻会转变为相互拖累的困境。
盛京银行的结局就是例证。它因在房地产领域投入过大，导致不良贷款比例在2019年年报披露的2%基础上，到2021年已经激增到5%以上。当2021年恒大集团的危机全面显现时，盛京银行是遭遇冲击最严重的城市商业银行之一——恒大留下的巨额债务问题，比泰禾的40亿亏损还要严重，直接迫使监管机构勒令其进行重组，并引入新的战略合作方。与泰禾的借贷争议目前还处在法律程序里，牵涉到的资金总额和利息合计已经达到四千亿元。
房地产与银行的衰退改变了金融格局。金融机构大幅减少对房地产领域的信贷支持，监管机构对开发商实施了"三条标准"，对银行则设立了房地产贷款占比"两条上限"，严格控制资金流向开发企业。开发商因此被迫从依赖"外部融资"转为重视"自身现金流"。福建地方开发商的危机，不仅是一批企业家的失败，也意味着房地产—金融联动模式已经到达终点。
结语
二零二五年七月，黄其森又遭查办，他一手打造的泰禾集团早已风光不再，只余下停工项目、抗议的业主和庞大的欠款。他于一九九六年起步，至二零二零年出现财务危机，二十四年间完成了从财富巅峰到接近破产的全过程，个人经历也折射出福建房企的起落历程。
黄其森的成就得益于房地产繁荣期、闽商勇于开拓的传统以及资金环境宽松的推动；而他的失败则是因为使用了过多的债务、未能充分认识风险和错误地估计了市场变化。闽地建筑企业的接连失败，暴露了行业“高负债、高速度、高债务”运作方式的根本问题。这种模式在市场上涨时能带来辉煌，但在“房子是用来住的，不是用来炒的”“三道红线”等政策调控下立刻显现弊端。
更深层次的隐患在于房产与金融的高度融合产生了全局性危机。银行降低信贷门槛、开发商不计成本扩张，合力助长了资产泡沫，结果导致两者都遭遇失败。现在该领域正面临从创造新需求到满足既有需求、从资金推动到品质主导的根本性变革。能够顺应变化的企业得以存活，坚持老办法的企业最终会被市场淘汰。
黄其森和泰禾的时代已经过去，他们留下的经验，涉及雄心与审慎、开拓与可能遭遇的困境、创业者的魄力与市场炒作的差别，这些方面值得人们深入探究。闽系地产行业的消退并非一个结束，而是中国房地产业迈向新阶段的序幕。
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