现在围绕物业问题产生的冲突越来越多。
物业公司在部分小区中主动退出运营，此举引发了业界对于企业规模扩张及盈利能力的担忧；与此同时，公司又在现有小区中积极拓展业务，频繁与原有的物业管理方产生矛盾和冲突。
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7月初，在武汉汉江区的远洋万和四季小区门口，发生了一场两家物业公司之间的激烈较量。这场“大比武”吸引了超过100名人员参与，双方纷纷争夺小区大门的控制权。
涉及冲突的双方均系业内享有盛誉的企业，包括万科物业和远洋物业；它们不仅规模庞大，还引发了相关管理部门的高度重视。
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不久之后，武汉市负责住房和城市更新的政府部门，包括市住房和城市更新局、江汉区住房和城市更新局，以及江汉区人民政府常青街道办事处，均参与到此事的调查工作中。
7月29日，武汉江汉区住房和城市更新局对外发布了调查结果。结果显示，业主委员会在组织投票过程中，并未依照街道社区的通知要求，正确使用“武汉市业主决策电子投票系统”。此外，电话投票环节未能准确验证业主身份，出现了非业主参与投票以及未经授权的线下委托投票现象。截至2025年7月25日，业主委员会仍在继续补充提交召开业主大会的相关资料。
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官方调查揭示了导致矛盾的核心因素：小区业主委员会主持了对物业公司的投票更换，原物业公司远洋亿家对业主大会的程序合法性提出质疑，并拒绝与中标物业公司（万科物业）进行交接。面对分歧，业委会未予理会，单方面通知万科物业入驻。进入7月初，万科物业在部分业主的引导下尝试接管小区，这一行为随即引发了本次冲突。
关于这次事件，部分业主表示：“已经持续了一个月，业委会连合规的改选投票材料都无法完整提供，每天都在群里挑刺并对物业进行指责。”
还有业主质疑：标书中的条件就是为万科量身定做的。
有网友评论指出：众多物业管理公司纷纷表示物业经营难以盈利，然而即便如此，却难以将其驱逐出市场。
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02
今年以来，因物业交接产生冲突的事件已经上演多次。
3月1日，广州南国花园小区业委会聘请的保利物业即将入驻，却遭遇了瑞华物业的阻挠。瑞华物业对业主大会的程序提出了疑问，并声称投票结果无效，拒绝撤离。与此同时，众多业主纷纷聚集，表达对新物业的支持。现场气氛一度异常热烈。
接着，瑞华物业管理公司将小区业主委员会告上法庭，并指出：该业委会通过微信公众号、小号、视频号以及业主群散布了诸多虚假言论和文章，“故意炮制针对物业公司的负面信息”，“加剧了不明真相业主与物业公司之间的矛盾”。
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2024年1月11日，重庆玖珑云璟小区因物业管理权的移交问题引发了争执。该小区业委会在年底决定将物业管理权转交给万科物业，然而，前物业公司北京金辉锦江物业以部分车位尚未出售且产权归属开发商为由，拒绝将车库的管理权移交给新物业。不仅如此，他们还派遣人员封锁了车库的出入口，与小区物业发生了身体上的冲突。
三月，在周口泰地现代城三期业主大会上，对选聘新的物业管理公司进行投票时，遭遇了现有物业管理公司卓越物业的反对。卓越物业对业委会的合法性提出质疑，并对业委会的办公场所进行了断电处理。此举引发了业委会代表的上门质询，随后双方发生了激烈的争执，并最终选择了报警解决。
7月19日，郑州正弘山社区五栋大楼因“更换物业”问题引发的纠纷已持续两年，期间甚至出现了肢体冲突。这一事件被服务商建业物业定性为719“暴力冲突事件”。
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换物业引发的新旧物业冲突事件频繁发生，不禁引发一个疑问：
为什么现在要求换物业的小区越来越多了？
03
首先，是业主和物业公司都非常敏感的价格因素。
最近有一个案例，同样是武汉的小区，同样发生在万科物业身上。
今年开春之际，武汉市万科紫悦湾小区首届业主委员会致函万科物业，就物业费用下调事宜进行了沟通，并明确提出降低费用的要求。
5月25日，万科物业给出了3个可选方案：
方案一：不降费，进行增值服务；
方案二：将更多的收益返补于业主；
方案三：个性化服务，弹性定价。
历经两个多月的洽谈，业委会最终采纳了“弹性定价”策略，将万科紫悦湾小区的租金从3.28元/平米/月下调至2.78元/平米/月（针对高层住宅）、2.98元/平米/月（针对洋房），降幅达到了10%-15%，此举成为了满足业主降价需求的一个新范例。
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自2024年上半年起，重庆、武汉、青岛、银川等城市相继发布了物业费用指导价格，随后，这些城市中率先降低物业费用的住宅小区，为全国业主呈现了可供借鉴的实效案例，进而带动了众多地区和住宅小区纷纷效仿，从而在全国范围内掀起了物业费用下调的热潮。
有些小区无法实现和谐协商，一些物业公司以“市场定价”作为借口拒绝或推迟降低费用，而业主们则通过拖欠物业费或提出更换物业的方式来应对，这进而加剧了双方的矛盾。
第二个关键因素在于物业公司的扩张速度持续减缓，面对增长的压力，各家公司之间的直接竞争态势愈发激烈。
根据亿翰智库的数据，在2024年，这百家企业的平均管理面积达到了6946.30万平方米，这一数字较去年增长了2.18%，但增速相比前一年下降了4.03个百分点，这一增速下降幅度达到了历史最低水平。
物业公司的规模增长速度显著减缓，其根本原因在于房地产开发领域的交付量出现了下滑。2024年，全国住宅的竣工面积较上年同期下降了27.4%，这直接导致了母公司所享有的开发红利逐渐消失。这一变化对物业公司的规模基础造成了直接冲击，迫使公司不得不增强在现有存量小区的拓展力度，从而在客观上与存量小区中现有物业的“保盘”策略产生了矛盾。
