几日前，达州市达川区店子梁二小区的改造工程首阶段选房工作圆满结束，共有147户居民成功选购了201套新居。该项目是达州市首个实施“旧房换新”策略，旨在推动城市更新的危旧房原地重建试点，它的成功实施标志着达州在解决中心城区老旧小区改造难题、提高城市居住环境品质方面的努力取得了显著成效。
老旧小区的改造工程对于城市的持续发展至关重要。在2023年的9月，达州市正式开启了中心城区危旧房屋的三年改造攻坚计划，并计划开展32项改造项目。到目前为止，全市已经推进了28个项目的启动，预计将使2.6万户家庭受益。同时，该市已经成功探索并形成了“旧房换新”的城市更新模式。
达川区危旧房改造点位分布示意图。曾业 摄
破解难题：
危旧房改造的“达州方案”
达州市，地处川东北，是一个关键的城市。伴随着城市化的步伐不断加快，其中心城区的危旧房屋问题逐渐变得突出。
达州市住建局的数据显示，到2023年为止，达州城区中心区域仍有10360套危旧房屋，总面积达159万平方米。在这些房屋中，不仅有年代久远的预制结构建筑，还有C、D级危房。这些房屋的安全隐患十分明显，与周围现代化的城市景观极不协调，居民们迫切希望进行改造。
为了有效应对这一挑战，达州市于2023年9月全省之先开启了危旧房改造的三年专项攻坚战役，并首次提出了“旧房换新居”的创新策略。这一策略的核心要素包括政府引领、居民自主选择以及市场辅助，它通过原地重建或邻近地区新建等多种途径，对危险和老旧房屋进行拆除与重建，使居民能够以较低的成本换取新居。在实施过程中，居民只需承担建筑工程直接费用的百分之三十，对于超出原有面积的部分，将以递增的价格进行购置（其价格远低于市场水平），而政府将无偿提供土地并负责统筹相关配套设施的建设。
所谓的“建安直接费”涵盖了房屋建造的费用以及水电气通信等必需设施的安装费用。“至于土地划拨费用、配套设施的建造以及相关的税费，居民无需承担。”达川区住建局副局长舒建川表示，这种模式的关键在于，居民只需付出较低的费用，便能够获得新居。
店子梁社区二小区原貌。（受访者供图）
店子梁二小区曾是20世纪80年代的无序自发建成的小区，占地17亩，分布着64栋低矮的预制房屋。由于长期缺乏维护，这里成为了“忧居”之地。经过一年多的不懈努力，这个“城中村”已蜕变，如今由两栋住宅楼和一栋商业综合体构成了一个现代化的新小区。该小区新增了两座配备电梯的住宅楼宇，并配备了商业设施、绿化区域、老年人活动中心以及地下停车场等，其容积率为3.73，提供的户型面积从80平方米到120平方米不等，充分满足了居民们的不同居住需求。
该小区内，居民们换购的新房大多面积超过了原有老房子的合法产权限制。A、B两栋新建住宅楼共提供了214套住房，其中已有147户居民选购了201套。据三里坪街道办副主任潘永红介绍，这两栋楼主体结构建设已经完成，目前正在进行安装等收尾工程，选房结束后，将逐步开始交付入住。
三里坪街道仰天湾片区的居民张家政在实地考察了新房后感慨道：“店子梁二小区的改造工程取得了圆满成功，这极大地提升了我们修缮老旧房屋的信心。回到家中，我将积极劝说周围的邻居，全力支持七里街危旧房改造项目。我们都期盼着能早日住进宽敞明亮的房子。”
店子梁社区二小区危旧房改造项目现场。（封面新闻资料图）
创新机制：
多元筹资带动群众参与共建
“以旧换新”活动的成功，得益于资金来源的多元化共担以及群众在社区共建中的创新参与模式。
作为全省首个在原址上进行危旧房改造的项目，店子梁二小区实施了“旧房换新”的策略，自2023年11月正式开始建设以来，经过一年多的努力，B栋住宅楼和商业楼的建设工作已经圆满完成，并顺利交付使用。达州中心城区危旧房改造三年攻坚行动期间，达川区成功识别出186栋存在安全隐患的房屋，总建筑面积达到了31.31万平方米，影响到的居民超过2万人。这些房屋主要分布在该区的4大片区以及5个分散的地点，为此，共实施了9个改造项目。
已竣工交房的店子梁小区新房。（图据达川发布）
7月9日，正值店子梁二小区选房之际，达州市达川区委书记倪欣亲临现场进行实地考察，并对居民对新居的满意程度进行了深入了解。现场居民纷纷称赞，一致认为新房的户型设计科学合理，采光充足，通风顺畅，且质量上乘。倪欣书记对相关部门提出要求，务必认真梳理店子梁二小区危旧房改造项目的成功做法，以便为城市更新及危旧房改造工作提供更多有益的参考。
在资金筹集领域，店子梁二小区实施了“政府扶持、市场补充、居民自筹”的复合筹资模式。该项目的整体投资额达到1.8亿元，其中1.2亿元通过金融机构的绿色通道获得了授信，而剩余的资金则通过政府补助、居民出资以及国企投资等多元化途径来筹集。
封面记者观察到，达州市中心区域危旧房屋改造的三年集中攻坚行动中，该成功经验已得到广泛复制与传播。根据达州市财政局发布的公开信息，2024年全市共筹集了8.5亿元资金用于老旧小区的改造，这一举措覆盖了571个小区，使超过6万户家庭受益。与此同时，达州市还实施了减免改造项目相关行政费用的政策，并促使水电气企业提供优惠的拆装服务，从而有效降低了成本。全市已通过“以旧换新”策略，总计投入超过五十亿元资金，同时吸引了近三十亿元的社会资本参与，成功解决了资金来源的问题。
居民抽签选新房。陈小平 摄
多元筹资促进了居民对家园建设的积极参与，使得改造过程实现了透明化和公开化。在达州市达川区的三里坪街道办，他们全程参与了店子梁二小区的房屋分配工作。政府工作人员运用随机抽号的方式，决定了选房的先后顺序，而公证机构的监督则保证了这一过程的公平性。此外，他们还组建了一个由7名居民组成的自管委员会，该委员会参与了户型设计和质量监管等决策环节。居民周俊表示：“从户型设计到绿化规划，每一项都是我们经过共同商议后确定的。”
紧盯目标：
确保按期完成所有示范项目
2023年9月，店子梁社区二小区在全省范围内首次推行“以旧换新”的改造模式，针对危旧房屋的改造，遵循“居民自筹资金、政府提供支持、合理给予补助”的原则，对那些产权人改造意愿强烈且符合改造条件的危旧房屋，实施了“原地重建，以旧换新”的改造措施。当地政府向民众普及危旧房屋改造的相关政策，广泛征求民众的意见，并精心制定改造计划。在短短10天的时间里，成功签署了“旧房换新委托改造协议”，顺利实现了旧房的腾空与拆除，以及场地的平整工作。
领到新房钥匙的业主填写房屋信息。陈小平 摄
从“让我来改”转变为“我主动改”，从破旧的危房过渡到现代化的电梯公寓，店子梁二小区的危旧房改造工程取得了圆满成功，这不仅标志着147户居民生活的新篇章，也生动展现了达州市城市更新的一个缩影。
社区已做好后续服务的规划，确保居民入住后即刻体会到家的温馨。三里坪街道店子梁社区的党委书记兼居委会主任陈宪德指出，社区将协助居民办理各项手续，同时负责物业服务的协调对接，致力于提升养老、便民等配套设施的完善，力求将店子梁二小区塑造成“老家达县·宜美达川”的亮丽名片。
中心城区建筑密集、人口众多，且老旧片区无法直接拆除改造，达州采取“旧房换新”策略，政府负责协调并激活中心城区内闲置的优质安置房源，对旧房进行评估后按折价进行置换，同时辅以精确的财政补贴和税费减免等一揽子政策，以此推动“三年攻坚行动”的快速实施。
在达州市拟定的32项示范工程中，其中16项采纳了“以旧换新”的运作方式，目前这些工程正依照预定目标迅速推进。展望2025年，达州计划再启动10个“以旧换新”工程，逐步深化相关工作，力求在2026年7月底前，所有示范工程能够如期完工。
