成都市金牛区的保利两河森林小区，即将向872户业主派发的“红包”，总额高达941.9万元。
这笔资金属于业主应享有的共同收益。小区业委会的负责人赵高伟向《每日经济新闻》的记者透露，这941.9万元源自于小区物业费中未消费的部分，之前这部分资金由物业公司代为保管，实际上这部分资金的所有权原本就属于全体业主。在业委会与物业公司经过两个月的协商与沟通之后，他们终于促成了返还计划的实施。
据消息，退款注册流程正按部就班地推进，已有超过半数业主完成了注册手续。在完成登记之后，物业将在十个工作日之内，通过银行转账的方式，将资金分期分批转入业主的银行卡中。
记者经调查发现，自今年起，济南、南通、昆明等城市的部分住宅小区已向住户派发了“现金分红”，而这些分红资金主要来源于小区的物业管理费、停车费用以及广告收入等。
“分到了6400多元”
这次我们家获得了超过6400元的分配，这个数额几乎等同于全年的物业管理费与停车费用。时至今日，保利两河森林的业主何博依旧难掩内心的兴奋之情。
公开资料显示，保利两河森林坐落于成都市金牛区的土龙路，该区域属于两河城市森林公园。该住宅小区在2017年完成交付。小区内共有872户住宅，主要由洋房、联排和叠拼三种类型的高端住宅构成。洋房部分的物业费用为每月每平方米3.5元，叠拼住宅的物业费用为每月每平方米5.5元，而联排住宅的物业费用则为每月每平方米6.0元。此外，标准车位的管理费用为每月90元，豪华车位的管理费用则为每月120元。
这941.9万元，源自小区自交付使用以来至2024年年末的物业管理费用结余。
赵高伟在接受每经记者采访时透露，该小区的物业管理服务由保利物业负责，并实行的是酬金制管理。在这种模式下，物业企业会从预先收取的物业服务资金中提取出10%作为酬金，剩余的资金则全部用于支付物业服务合同中约定的各项支出，例如员工薪资、公共设施维护等。至于结余或不足的部分，则由业主共同享有或承担。而年度的结余资金则会自动滚入下一年的物业服务资金中。
自2017年交付使用以来，该小区的物业管理费和车位管理费每年收入约达1000万元。起初入住率不高，导致物资消耗不多，人员配置成本也相对较低。此外，合理的资金管理策略使得历年累积产生了可观的结余。
2025年5月16日，何博以业主代表的身份，连同业委会的成员们，首次向保利物业管理公司提出了关于退还物业费结余款项的请求。
但是，结余年年有，为何想到现在发？
赵高伟向《每经》记者透露，小区此前并无业主委员会，直至2023年年末方才正式组建。在此之前，小区面临诸多困扰，诸如环境卫生、路面下陷以及安全保障等方面问题，业主对物业服务的不满情绪日益加深，与物业之间的矛盾频发，且这些问题始终未能得到妥善解决。为了应对这些挑战，小区于2023年10月19日成功成立了首届业主委员会。成都此后实施了“双晒”政策，即公开收支和服务情况，这一举措为我们推动物业企业资金透明化提供了坚实的依据。
所谓的“双晒”制度，系成都住建局在2022年针对物业服务行业所颁布的一项规范，后续又在2024年5月推出了升级版“双晒”工作规范2.0，规定物业服务企业需对财务收支、履约服务、投诉处理及小区治理等方面进行全面公开。
记者在小区的公示栏中注意到，一份名为“2024年度物业服务资金决算表”的文件详细列出了涵盖住宅、商业、车位等在内的物业服务收入，并对物业服务人员的薪酬、日常电梯和消防的维护费用，以及清洁卫生等所有相关支出进行了全面公示。
业委会依托“双晒”机制，责令物业全面披露财务往来，对历年账目进行逐项核实，最终成功锁定了一笔总额达941.9万元的结余资金。
拿到这笔钱并不容易
事实上，这不是两河森林小区业委会第一次向保利物业“要账”。
2024年10月，两河森林小区的业主委员会致信保利物业管理公司，提出划拨公共收益的请求。经过两个月的等待，小区的业主们最终收到了总计超过26万元的公共收益红包，人均金额达到了300元。
这次拿到这笔钱同样不容易。
赵高伟向《每经》记者透露，他与物业管理方经过两个月的多次交流，最终双方意见得以统一。
7月16日，我们接到了物业公司有关物业费退还的文件及具体方案，随即迅速将相关信息向所有业主进行了公开。据相关人员介绍，此次退还方案为业主提供了两种选择：一是物业企业直接将款项通过银行转账的方式划入业主指定的账户；二是直接用退还的金额抵消未来的物业费用。
集中登记已于7月27日落下帷幕，待所有业主完成登记手续后，预计资金将在10个工作日内到账。赵高伟表示，拥有两套房产的业主有望获得约3万元返还，即便是最少的，也能拿到5000元以上。这一数额是根据当时的费率、房屋面积以及累计留存金额综合计算得出的。
“这个是经与我们商讨确认的。”
成都市金牛区住建局物业监管部门的负责人在接受《每日经济新闻》记者的采访时透露，当业委会首次提出要求物业退还物业费时，相关部门便已进行了相应的登记。彼时，他们便明确指出这笔资金属于所有业主，不应随意处置。不仅需要着眼于当下，还需考虑到小区未来的开销，并且必须听取业主们的意见。
据其透露，保利两河森林小区在金牛区中，物业费返还额度之高，截至目前尚无其他小区能出其右。
该负责人指出，“双晒”制度确实发挥了显著的积极影响，它最显著的效果是满足了公众及社会的关切，即明确了物业的具体作为，迫使物业企业严格遵循合同规定执行任务，并促使服务观念的更新。
该负责人透露，“双晒”制度目前仍在稳步推进，在此过程中，我们不断挖掘问题、主动寻求解决方案，力求让院子里环境更佳，从而提高业主的满意度，这正是监管方最期望看到的效果。
终极目标不应是每年分多少钱
保利两河森林小区并非首个给业主“发钱”的小区。
自2025年起，济南、南通、昆明、苏州等众多城市的小区物业纷纷将公共收益以现金或抵扣物业费的方式回馈业主，从而引发了新一轮的“发钱热潮”。
南通华强城小区向7832户业主派发了156万元，人均200元，这是该小区12年来的首次分红；今年6月，武汉绿地汉口中心向所有业主分发了公共收益，总额达到628960元，分发的标准是每平方米5元；昆明金川府也把2024年的物业收益38.05万元分给了业主，其中最大户型的业主能分得1080元，这标志着昆明首个物业费分红项目的诞生。
成都两河森林小区等地的物业管理中出现的“退还物业费”情况，标志着酬金制管理模式的成功，这一做法将“物业费结余归属全体业主”的基本原则以最为直接的形式展现给了公众。宋子谦，中物智库的高级研究员，在接受《每经》记者的采访时，对问题进行了深入剖析。他指出，建筑与设备都存在一定的生命周期。例如，电梯、消防系统、外墙以及管道等公共设施，其维护与更换的费用，会随着时间流逝呈现出指数级的增长趋势。
若将年度结余尽数分配，实则等同于只追求眼前利益而忽视了对未来的投资，如此行为将带来两种潜在风险。宋子谦继续说道。
在他看来，首先，业主可能会产生对分红预期的依赖心理，他们倾向于认为每年都应当有分红可得。若某年因成本上升导致无结余，甚至需要动用维修资金，这种情况可能会引发比包干制下更为强烈的不满情绪。
其次，此举将提升未来价格上升的难度；一旦需要实施大规模的修缮工程或提高服务质量，从而不得不提高物业费用，那些早已习惯于收取“红包”的业主群体很可能会展现出更为激烈的反对态度。
宋子谦指出，酬金制的根本追求并非每年收益几何，而在于构建一个能够促进社区资产保值与增值的良性机制。在追求短期满足与长远发展的平衡过程中，我们需摆脱对“返还结”的片面认知，提升至经营社区的战略层面。
